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两年前成功抄底奥体的实战派房产专家杨红旭，如今这么预判杭州楼市——
魔眼供图 江湖人称“老杨”的上海易居房地产研究院副院长杨红旭，是国内知名房地产专家中为数不多的“实战派”。立足于自己创立的房地产短周期理论和板块轮动理论，杨红旭多次精准地把握了多个城市的楼市起伏，并被《南方都市报》评为2012年度房价预测准确率最高的专家之一。 2016年3月，早在杭州这一轮楼市大行情启动前半年，杨红旭就多次撰文表示看好杭州房地产市场的价值潜力，并亲自来杭投资了奥体板块某楼盘的房子。之后杭州楼市强势补涨、势如破竹的故事，大家都知道了。而杨红旭也凭借这一波大胆精准的操作，热点新闻，在杭州名声大噪，吸粉无数。 时隔两年多，如今整个楼市的大环境已经发生了翻天覆地的变化，杭州楼市也走到了一个微妙的阶段。那么，曾经成功抄底杭州的杨红旭，对于杭州楼市接下来的走向，又有什么样的判断呢？近日，钱报记者采访了这位业内大咖。 2015年和2016年是合理补涨 2017年之后略有泡沫迹象 说起当年为何看好杭州、看好奥体板块，杨红旭的话匣子打开了。 “在国内这么多二线城市中，杭州的城市能级、城建风貌、经济基础、民富程度等方方面面都是比较突出的。2009年至2015年，杭州房地产市场经历了跌宕起伏，尤其是从2011年到2015年，杭州经历了5年的房产下跌周期，房价已经调整得比较充分了。”杨红旭说，到了2016年初，杭州楼市虽然成交量已经放量增长，但房价仍徘徊在低位，“当时北上广深几个一线城市的房价已经暴涨，以厦门、南京、苏州、合肥这‘四小龙’为代表的个别二线城市的房价也都已经疯涨。”相比之下，杭州还有举办G20峰会的大利好，因此杭州房价的补涨，几乎已是铁板钉钉的事情。 在杨红旭看来，很多年前，在中国楼市黄金十年时，全国楼市最具风向标意义的两座城市，一是深圳，一是杭州。“2015年深圳楼市再度启动，房价上涨幅度全国第一，把第二名上海甩出了一条街，把北京与广州甩出两三条街。” 杭州当时被远远甩在后面。杨红旭认为主要原因在于2011年之后整个浙江板块楼市沦陷，其中温州是重灾区，作为省会的杭州也受牵连，之后的连年下跌，其实也是对2007年和2009年那两轮杭州房价大涨的修正。不过经历五年深度调整之后，自2014年8月开始，杭州楼市出现企稳复苏的苗头，住宅成交量持续大增，库存量减少，从2015年二季度开始，杭州房价开始小涨，2016年春节过后，更是成交火爆，很多板块房价步入加速上涨通道。 2015年7月，杨红旭在上海《新闻晨报》发表专栏文章，标题就是——《抄底杭州楼市正当时》。文中观点鲜明地认为未来两三年杭州房价上涨空间可能比一线城市还要大。 虽然早早看准了趋势，杨红旭在实际行动上还是稍微慢了半年，不过他也不遗憾：“虽然2015年下半年是抄底杭州的最好节点，所幸2016年初杭州房价还未大涨，仍是比较好的入市时机。” 他也坦言，在自己这些年的楼市实战经验中，杭州的这次投资是最经典的案例之一，并且收益也是比较高的。 算起来，杭州楼市的这轮行情已经持续了2年多。不过杨红旭坚持认为，“从2015年下半年到2016年底这段时间，杭州的楼市属于合理补涨；但是从2017年到现在，已经表现出了泡沫的迹象。”在他看来，去年以来杭州楼市出现开发商不计成本拿地，购房者不惜抵押贷款全款买房，全城人民都在讨论房子，这种种迹象都是过火的楼市表现。 下半年杭州楼市 降温及高位盘整或成主旋律 一个城市的房价冷热，土地市场无疑是最直观的温度计。在杨红旭对楼市大势的分析理论体系中，土地视角也是重要的组成部分。 比如2016年3月那会儿，杭州主城区一宗宝地出让，引来绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、招商、旭辉、融信、保利、融创等16家房企争抢，最终经过56轮竞价，被绿城以37.35亿元总价（即凤起潮鸣项目）拿下，折合楼面价45368元/m2，一举刷新杭州宅地楼面价纪录，至今仍未被超越。“土地市场的火热，彰显着开发商对未来市场的乐观和信心。” 时过境迁，进入2018年年中以来，杭州土拍开始转向。尤其是7月16日，杭州主城区再次推出3宗重量级宝地，其中一宗位于豪宅云集的钱江新城南星桥板块，另两宗位于这几年风头甚劲的滨江区，若是搁在去年都是开发商争抢的“肥肉”，然而这次房企都非常理性，最终南星桥地块由滨江集团拿下，楼面价仅36086元/m2，“地价回到两年前”；滨江区的两宗地溢价率都不算高，温州时代拿的这宗地，比起一周前出让的另一宗滨江地块位置更佳，每平方米地价却下降了千元。 “从最近的杭州土拍结果来看，有两个显著特征。一个是算上配建面积的地价，相比同区域内的最高楼面价都出现了明显下滑；二是拿地的开发商都是浙江本土房企，已经看不到全国性大开发商如万科的身影，甚至这两年拿地凶猛的闽系开发商如阳光城、旭辉、融信，在土地市场的声势也明显减弱。这说明开发商的预期已经发生逆转，他们嗅到了后市有风险的气息。”杨红旭说，从目前全国的土地市场来看，一线城市和强二线城市已经全面降温。 除了土地市场，目前杭州新房市场摇号热度也在下降，二手房市场的成交量持续走低，杨红旭说，这些都是楼市进入盘整期的信号。“降温、高位横盘是杭州楼市下半年的主旋律。” 至于房价会否出现下调，他认为，随着接下来一些高价地块的上市，政府也许会结合开发商的拿地成本综合考虑，限价的尺度可能会稍微松一点，但是同时价格的压力会导致量能的萎缩。 “从货币政策和资金面来看，现在信贷把控还是比较严，民间金融也不顺畅，无论是开发端还是购房端，资金流动性都很紧，楼市量能入冬很可能就在下半年。”杨红旭认为，量能萎缩久了，价格必然会下来，“调整大概率出现在明年。” 徐叔竞 |
