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房企分化 有的踩油门有的踩刹车 多元化布局 万科投入养老产业
过去一周，是房企中报密集发布的一周。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团均发布了2018年上半年年报。 不出此前的预计，得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求，众多上市房企均录得了不错的业绩表现。不过，越来越严格的楼市调控，以及更大范围更深层次的限购，也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分化的十字路口。有人会选择向左，也有人会选择向右。 从上半年已经公布中报的上市房企来看，部分龙头房企已经刻意放缓了扩张的步伐，更重视利润率的提升，并且寻求多元化发展，代替原有的单一卖房模式。也有一些房企，则坚持高周转策略，在自身销售不足千亿的时候，公益，就公开喊出3000亿元的销售目标，甚至不惜举债扩张。两种策略，两种心态，并没有谁对谁错之分，但可以预计的是，未来的日子里，买地扩张已经不再是唯一的策略，2018年也许真的会成为房企战略分化的元年。 龙头房企选择降速 第二梯队对规模仍抱“野心” 2016年和2017年是房企狂奔突进的时代，销售额1000亿、2000亿、3000亿甚至5000亿都被轻松突破。碧桂园、万科、恒大更是成为房企中的巨无霸，扩张规模的同时，风光无二。 但在2018年全国范围内加码调控的背景下，高速增长的房企开始暴露出种种后遗症，高周转代表的碧桂园事故频发，海外投资项目也因当地政府更替出现不确定性，万科股价则在年初冲高至41.34元后，最低腰斩回落至19.62元。 于是，在市场调控和事故频发的背景下，龙头房企们开始主动降低速度，不再唯规模论英雄。 以万科为例，2018年中报数据显示，万科前六个月的合同销售额仅有3046.6亿元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，万科的销售金额尚能分别增长69.9%、45.8%。如果从全行业来看，部分已经公布财报的房企上半年的销售合计同比上涨的幅度大概在35%左右。很明显可以看出，万科对于上半年规模扩张的意愿并不强烈。 另一家龙头房企碧桂园，在年初明确表示不设销售目标，但总裁莫斌却对万亿的愿景不置可否。不过随着各地多起施工事故的发生，碧桂园在反思后也开始主动踩刹车。 年中报告显示，2018年上半年实现销售金额4124.9亿元，同比增长42.8%，仍保持了较高的业绩增速。但对于下半年公司的发展，碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示，下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段，以“零伤亡”作为企业追求的长期目标，宁可放慢一些速度。 恒大集团同样主动寻求降速，近日发布的年中报告显示，恒大的核心利润为550.1亿，同比增长101.5%，净利润530亿，同比增长129.3%，营业额3003.5亿，同比增长59.8%。 恒大总裁夏海钧也表示， 2017年公司就提出两个发展模式的转变：即“规模型”向“规模+效益型”转变，经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。同时恒大完成全年5500亿元销售目标不变，在销售额达到5000亿之后，保证10%-20%的适度增长即可。 但作为硬币的另一面，龙头们在踩刹车的同时，二三梯队的房企则决心加紧扩张，开启追赶之路。旭辉不久前发布报告显示，今年上半年，旭辉的销售规模达到660亿元，同比增长40%，有信心完成全年1400亿的销售目标，最近两年旭辉的复合增长率接近100%，成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中也在业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。” 另一个房企阳光城与旭辉情况类似。克尔瑞上半年的销售数据显示，阳光城合约销售金额达到了663亿人民币，同比增长高67.51%。 梳理阳光城近几年的历史数据发现，2012年阳光城的销售额仅为23亿，到2017年阳光城的销售额已经到了915亿，过去6年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计，今年全年的销售额突破千亿大关。 另外，绿城中国也披露了2018年上半年业绩。在过去的半年，绿城实现收入335.3亿元人民币，同比增长220.9%；股东应占利润23.3亿元，同比增长90%；基本每股收益0.94元，也同比增长了104.3%。绿城也加入高周转大军，高速扩张。 业内分析人士认为，之所以出现这样的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向调控影响，一线城市销售规模自2017年起持续同比下降，但2018年第二季度开始降幅有所收窄；二线城市销售面积保持平稳，销售单价提升带动销售金额维持10%以上的增速；三线城市热度稍有回落，销售金额累计同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此种局面下，房企的销售业绩开始分化。在发展思路上，众房企从单纯的规模扩张型开始向“规模与质量”并重转型。 负债率上升仍是隐患 虽然大多数房企业绩亮眼，但在房地产持续调控的背景下，资产负债率的上升也成为一种行业现象。 数据显示，在公布了年中报告的32家地产公司中，有不少于20家出现了负债率较去年底走高的情形，占比达62.5%。其中光大嘉宝、美好置业、ST天业、招商蛇口四家公司负债率攀升超过了5个百分点。 此外，有息债务规模的上升成为了一大特点。有息债务为短期借款、长期借款、应付债券、应付票据之和。统计发现，截至今年6月底多达21家房企的有息债务规模出现了增长，净增长超过10亿元的就多达14家。 “多城市严厉限贷、限购以及压价下，销售回款速度变慢，这需要开发商更多地举债运营。”一家上市房企财务负责人表示，“现在要做好长期过冬的准备，因此尽可能地融资补血，并将债务期限拉长。” 从房地产行业来看，有息债务中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。 负债率上升仍是行业隐患，数据显示，目前已披露中报的上市房企合计净利润370亿元，负债规模则有3.4万亿元。 为此有的房企早早开始放缓投资速度，需求利润增长。像中海地产近日年中报告披露显示，上半年中海地产的合约销售额为港币1508.5亿元，达成年度2900亿销售目标的52%。在投资方面，今年上半年中海地产累计吸纳土地26 宗，新增土地总楼面面积789万平方米，地价总权益支出港币459.5亿元，不到全年土地预算的40%。相对应的是，截至6月30日，中海地产持有现金1279.3亿元港币，净借贷比率为28.1%。 业内人士认为，房企债务增加的背景下，调控并未放松，预计将有更多企业像中海一样采取保守的投资策略，保证利润率，降低负债率。 提速多元化 房企加码养老产业 |
