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前几天黑妞跟闺蜜们看电影时老客户发来一篇公众号文章《去柬埔寨买房就是一场豪赌》，可爱的客户让黑妞反驳一下，哈哈!不用这么针锋相对，纵然大家观点看法不一致，也是因为大家的角度和着力点不一样，见仁见智，为了不辜负这么多年一直支持黑妞的客户们，日理万机的黑妞决定也表达一下自己的见解，供更多投资客们对比和思考哈! 首先，黑妞Taifee812很尊重文章作者，每一篇创作都不容易! 黑妞taifee812看完《去柬埔寨买房就是一场豪赌》后，大致浏览了一下该公众号的文章目录，关于海外投资大致的调调是：《在美国投资的中国人 看完一身冷汗》、《喊你去泰国买房的不是坏 而是很坏》、《我劝有些人别去希腊买房》诸如此类，这咋咋呼呼的标题，像极了中老年朋友圈中的：《震惊!这11款酱油含致癌物》《无籽葡萄竟然是避孕药打出来的，你还敢吃》... 再仔细一了解，好了，是个付费咨询公众号，那么该作者哗众取宠，危言耸听、专拣老鼠屎来说事也就不奇怪了，包括说柬埔寨的这篇，为了标新立异而标新立异，毕竟付费咨询嘛，要让普罗大众觉得言辞犀利观点鲜明才能有产生高潮的假象，绝大多数吃瓜群众一定觉得该作者很敢说很良心!黑妞taifee812承认，该作者确实是个善抓大众心理的高手，是个厉害的自媒体人。不过，至于他文章的专业、深度、客观度嘛，黑妞taifee812我就呵呵了! 纵然海外各国像该作者写的一样各种有问题各种坑，但李嘉诚们该走的一样走了，谁也拦不住啊，需求不一样，这没什么好喷的! 其实，身份规划、税务规划、资产配置规划、CRS这些跟我们普罗大众没太大关系，更多是跟着瞎凑热闹而已。 黑妞Taifee812在海外投资盛行的近10年间，经历了澳门投资移民的关停;香港投资移民涨价、关停;新加坡及英国投资移民政策猛然抬高门槛;到加拿大联邦移民一刀切;匈牙利关停;再到新加坡房产几度提高房产印花税;马来西亚房产抬高外国人投资额门槛;泰国收紧外国人房贷…… 其实站在各国自身的角度，相关政策开放的动机，必然基于该国的本国利益，你可以理解为我们国内的招商引资，当该政策带来的结果趋于饱和，或过度超出市场承载力，或对该投资目的国造成一定程度资源损害时，毫无疑问，政策收紧或关停不可避免。 而站在投资者角度，其实大家的真实需求也是五花八门：通行方便的考虑、分散投资的考虑、孩子教育的考虑、亲属团聚的考虑、事业发展的考虑、居住环境的考虑、还有某些你们认为的"考虑"等等。 10年前海外投资市场 简单纯净 黑妞2008年入行海外投资，那个时候市场要比现在简单纯净很多，全国就那么几十家做海外的公司，那时候互联网不像现在这么发达，基本上靠传统的短信营销、电话营销、报纸广告、报纸软文(每次写篇报纸软文都像要上《人民日报》首版一样神圣和严谨)、杂志广告再加线下活动沙龙，客户从来没断过。 而且，那个时候海外投资的客户普遍素养和学识都挺高，很多移民顾问、海外置业顾问经常会被客户怼：你天天跟我说美国加拿大新加坡，你自己去过美国吗?很显然，这些人很大一部分国际视野和专业度甚至会比从业人员更高，这10年间黑妞taifee812确实跟这些老人家客户学到了不少，高净值人群在创富、守富、哪怕破产后东山再起的过程中表现出的学习力、观察力、行动力、毅力和爆发力都是非常强的。 后来的海外投资市场 中产进场 后来，直到自视为贵族的欧洲诸国因欧债危机而低下了高贵的头颅，打开了投资移民的大门，差不多同时期身处亚洲的泰国房产也受到追捧，加上移动互联网的兴起，以及各中介及大V贩卖焦虑的催化，使得中国不断富裕和壮大起来的中产大军团加入了海外投资的行列，这原本李嘉诚们才考虑的事情，变成的全体中产们一场盛大的狂欢。 希腊等欧洲购房移民，对于真正想要拿身份的客户来讲，是非常短平快的!不用像美国EB-5，50万美金一堆眼花缭乱包装得很好的项目不知怎么选，还要等待排期。也不用像加拿大澳大利亚一样因漫长的移民监，最终身份是拿到了，但因夫妻长期异国分居致使婚姻不保。相对于这些代价，欧洲某国买个实实在在的房子基本不需要移民监就可以获得他想要的身份，这符合他的需求，也达到了他的目的! 当然，不以拿身份为目的，想要纯投资赚收益，或者压根没整明白要这个身份来干嘛的，黑妞taifee812劝大家也不要考虑希腊等欧洲各国了。 身份是一个很重要的家庭规划，每个投资移民国的资产要求、申请条件、申请周期、移民监、父母子女随行条件、转永居的条件、保持永居的条件都不一样。 而且每个投资移民项目的服务周期都很长，三五年七八年都有，所以选择咨询前请大家最好问一问对方是否跑完过一个周期?否则拿什么来指点你投资?网上搜集一些资料、调研了一两家中介、跑去这个国家考(旅)察(游)一趟就可以给投资者"对症下药"?扯淡! 还有，绝大多数投资移民者只会选择拿永居(就是永久居民，美国叫绿卡、加拿大叫枫叶卡)，很少拿护照(国籍)，因为永居和护照，只有选举权和被选举权的区别，入籍才能享有这两项权利，但绝大部分投资移民者只是某个阶段因子女教育等某个家庭需求才办理投资移民的，但是大家普遍认为中国越来越好，根在中国，不可能放弃中国国籍! 现在的海外投资市场 半吊子横行 在海外投资的沉浮10年中，有不少从业两三年的移民顾问和海外置业顾问，甚至一些律师，都知道有钱人的钱好赚，而开一家公司门槛那么低，纷纷出来单干，甚至一些办理过投资移民、买过海外房产的客户也觉得不就移个民卖个房吗?So Easy!老子身边有的是有钱人，有信任基础，更好忽悠! 于是风控能力极度缺乏的一群类门外汉开始对接一些高风险高佣金的项目推广，百度只要付费，哪怕你昨天刚成立的公司都可以堂而皇之的排在第一位，让不明就里的投资者以为这公司一定很牛逼。 再加上这两年由于国内形势不济，很多做金融买保险甚至一些不知道哪个行业转过来的自媒体，全部跑来指手画脚跑来卖护照卖房子，搞得整个市场乌七八糟，负面信息层出不穷，客商间的信任危机愈演愈烈，导致现在的客户看谁都是坏人，看谁都要骗他钱!这是以黑妞taifee812为代表的一众实实在在勤勤恳恳认认真真的从业者们的悲哀!也是整个行业的悲哀! 【捂脸】真是应证了那个故事： 从前有一座10万旷工的矿： 第一个老外来了以后觉得这10万人要买生活用品，于是开了一家超市;第二个老外来了以后觉得这10万人要吃饭，于是开了一家餐厅;第三个老外来了以后觉得这10万人要剪头发于是开了理发店....于是这些店都开得很好，大家优势互补都赚到了钱! 同样的： 第一个中国人来了以后觉得这里有商机，于是开了一家饭馆，生意火爆;第二个中国人来了以后说我靠生意这么好，于是又开了一家饭馆;第三个中国人，第四个中国人...最后饭馆一条街，于是各种恶性竞争就来了，死一大片是肯定的。 好了，以上废话有点多，黑妞Taifee812的基本目的是让大家对海外投资这个行业有个基本的了解。现在言归正传，我们来说柬埔寨。 说到柬埔寨，贫穷、落后、贫富差距非常大，有钱的住豪宅开劳斯莱斯开大宾利，没钱的小孩子可能裤子都穿不起、几乎没什么基础设施、柬国百姓拉个平均普遍都很穷，这些都是客观事实，拿这些不足来干怼没有任何意义，毕竟柬埔寨目前只是处于发展的起步阶段，任何你们现在认为高大上的国家都经历过这个阶段，这点黑妞taifee812在之前的文章中有提及。 豪车遍地、美元流通率极高、年产500万吨的石油储备，2019年开始开采第一桶石油、各国政府争相投入为柬埔寨投资建设基础设施、与中国历来友好、平均年龄27岁，人口红利巨大、城市化进程刚刚起步、一切朝好的方向不断在发展，这些也都是客观事实。 今天，黑妞taifee812重点说柬埔寨首都：金边。熟悉黑妞的朋友们都知道，黑妞有一句话说了很多年：海外投资房产，选首都城市的核心区域可以说永远死不了! 《去柬埔寨买房就是一场豪赌》中该作者提到"中国人不断在涌入柬埔寨，但同期入境柬埔寨的美国人、日本人、韩国人数量并没有太大的增加，说明什么?柬埔寨变火，这一波行情，导演和主演都是咱中国人。" 黑妞没找到具体数据，但黑妞taifee812在金边这么久，看到的现象却是韩国人、日本人、中国台湾人、欧美老外遍街都是，BKK等核心区域目前已交房的第一批公寓的租客基本都是这些国家和地区的个人或公司，单单可口可乐来到柬埔寨，就有3000多名外籍高管，共10000多名员工。还有其他那么多的企业高管，使馆官员等。任何一个城市的租客基本都是外国人或外地人这是不争的事实，包括国内北上广深，本地人我们一会再扯。 文中比较客观的一点：部分中介天天忽悠租金回报10+，实际郊区划进来拉个平均，该作者说的5-7差不多。 其他呢?有许多观点黑妞Taifee812不敢苟同： 一、写"开发商什么打广告、白白胖胖的中国籍销售"的那一部分，黑妞taifee812都可以找到作者参(复)考(制)了哪一篇文章。2010年到2014年之间，基本进场柬埔寨的都是韩国人、日本人、中国台湾人、新加坡人等，他们在炒地皮的阶段就已经赚的盆满钵满了，来的比较早的中国资本差不多2014年左右才进场的，这个时期是金边正式开始发展房地产盖房子的时期。 作者在文中也批了一把中国大陆及台湾省的开发商，我们中国有些开发商确实不怎么靠谱，不光在柬埔寨，其他国家都有"光荣事迹"，国内出问题有业主拉横幅砸展厅，出了国管不住自己也没什么稀奇的。 当然，在金边好的良心开发商也一大把，柬埔寨本地一些开发商都很佛系，就算是会讲中文的销售也不会扑上来求着你买房，只有礼貌微笑的回答你的问题，有些问题答不上来也会说对不起我确定一下，就算你不买房，在金边遇到什么问题求助他们，他们也会跑出去帮忙。黑妞taifee812之前就有些客户拿错行李，丢了包包，上银行咨询语言不通等，黑妞忙不过来时找开发商的销售帮忙，他们的很乐意很积极也很友好! 不用太神经过敏，就算是该作者形容的售楼处白白胖胖的中国籍销售，黑妞taifee812也没听过把刀架在脖子上让客户买房的，决策是客户自己做的，别人左右不了! 核心地段好的项目在哪里都不需要太多销售行为，因为大家都看得见稀缺性，投资者更是有基本的判断，当然，很偏僻很郊区的项目开发商再给你让利给折扣，销售再能说会道、长得再像范冰冰，黑妞taifee812相信绝大部分人都不会去碰吧?如果真的去碰了，只能说开发商无良销售缺德，还有就是，你太蠢! 二、重点说一下本地人买房的事情，黑妞taifee812在金边这么久，可以很负责人的告诉大家，本地人买房的大有人在，在核心地段有一个接近现房的项目，本地人开发的，目前已售出8成左右，这个项目我们中国人买的不到10个，基本全是本地人，还有日本人、新加坡人、韩国人等。 在金边很多核心地段本地人开发的项目，基本上两房和三房大户型以及顶层复式不少都是本地人买走的。大家普遍认为柬埔寨人穷，有自己的排屋，谁去住公寓?谁买得起公寓?不要忘了，我们中国也有先富起来的那么一批人!大家有空来金边随便去一家银行坐上半天，取一沓一沓的百元美金现钞的本地人不在少数。 目前在金边买公寓的本地人大致有两种： 一类就是富人，一家人想住在宽敞明亮视野不错的高层大户型公寓，这种买大户型和顶层复式的比较多。另外，柬埔寨也有海龟富二代，他们回来要住公寓，因为公寓有泳池、健身房、SkyBar，中国的年轻人喜欢社交和私密，金边这批年轻人也一样喜欢，他们买小户型公寓的也不少; 另一类就是本地的普通家庭，他们基本平均每家有4-6个孩子，跟我们父母那一代很像，到了适婚年龄的子女也会一家人合力买一套公寓。刚刚说了柬埔寨的平均年龄是27岁，目前是柬埔寨的第二波生育高潮，在金边街头和商场经常逛你就会发现，很多年轻的爸爸妈妈抱着一个、推车一个、领着一个、后面跟着一个，这很常见!随着家庭人口的增加以及家庭收入的提高，这些人将来都要从狭长老旧的排屋里搬出来，买公寓是刚需。 黑妞taifee812一直说的是核心区域，如果你不幸被无良开发商缺德销售忽悠买了郊区的房子，黑妞也只能遗憾的说你功课做的不够。作为外国人/外地人租房不会选择太偏，本地人将来接手也不会选择太偏的郊区，这个道理放在世界任何一个城市都适用。不过好在金边很小，而在金边的国际人口、贡布暹粒等外省人口、以及新生人口都在净增长! 当然，你要认为柬埔寨本地人都能买得起房才妥妥的放心，那你只能洗洗睡了，我们中国发展到现在买不起房的一大把。 三、有钱人确实很多，贫富差距也确实很大，本地普通老百姓并不像该作者说的没赚钱欲望，首先，全世界只有我们中国人是最勤劳最把赚钱当信仰的，这点毋庸置疑。 但是柬埔寨大部分是年轻人还是挺吃苦耐劳积极向上的，黑妞taifee812认识的很多本地人重有兼职做零食批发的;还有工作之余从淘宝上批发小孩衣服鞋子过来在Facebook上卖的;之前有一个司机每天早上5点起床学一个小时中文，白天各种拉活，晚上睡觉前学一个小时中文;目前金边很多本地人晚上都去学中文，这些都很常见! 四、任何投资都有豪赌的成分，早年投资了北上广深的都不是先知，相信该作者也不是先知!房产是所有投资产品中最稳健的，砖头就在那，脱手是流通性的问题，任何国家的房产都有这个问题，着急就赚少低于市场价出手，不着急就养肥了卖个好价过个好年，房子最坏的可能性也能保值。 五、该作者说柬埔寨最大的风险是政治风险，黑妞taifee812想纠正一下，应该是政策风险，毕竟打仗、国家破产等是极小概率的不可抗力风险。而政策风险世界各国都有，包括高逼格的美加澳新，这是市场供需决定的，很少脑子有包国家由着自己性子乱来的。现在我们中国国内政策不断抬高二手房交易门槛就是最好的例子，早两年脱手的绝对赚，现在砸在手上的也不少... 最后，以黑妞taifee812去年在朋友圈写的一段话作为结尾，想投资金边房产的各位，自己判断吧： 柬埔寨虽然暂时还贫穷，但它现在正处于举国之力发展经济的阶段，外来投资政策足够开放，吸引了世界各国的瞩目和投入。特殊的发展阶段吸引了很多国际人士来当地经营实体，对于柬埔寨现阶段的房产来说，除了一部分有投资实力的本地人购买外，目前主要的租售群体是来柬经商淘金的各国商人以及在柬设立公司的跨国企业中高层，再有就是各国在柬领使馆的官员等等。另外，国际炒房客正加快步伐涌入中，资本都是逐利的，更何况是没有外汇管制、以美元结算的柬埔寨。再者，当地平均年龄27岁，比我们深圳还年轻，随着经济的发展，人口由农村向城市转移，以及收入水平的提升，这个也是后续可持续的庞大需求，保证了早期投资者的退出，所以获利退出也是相对有保证的。 看到这里，很多人一定会说：黑妞Taifee812你写这么多还不是有目的? 当然有目的，不然黑妞浪费这么多时间干嘛?黑妞taifee812就是做海外投资的，也就是你们眼中的海外房产销售，而且扎扎实实卖了10年!2016年开始专注做柬埔寨金边房产!因为每个国家都有自己的发展周期，从美澳加到新马泰，黑妞taifee812都是带着客户在相对低位时进场，差不多中后期撤出来，目前除了柬埔寨以外的其他国家，黑妞只服务老客户，即便黑妞现在不在那个国家，但做了10年的资源优势还是有的! 销售没什么可耻的，只要凭良心做正确的事情又有何惧?再说了销售在生活中无处不在： 自媒体通过一些噱头写一些博眼球的文章以赢得大家的认同，进而通过付费咨询、广告收入等盈利，这是不是一种销售行为? 你去追一个美女，不断向她展示你的优势以赢得芳心，这是不是一种销售行为? 你去面试，将你的才华和价值展示给面试官以赢得工作机会，这是不是也是一种销售行为? 黑妞Taifee812不是绝对客观中立的自媒体，但是黑妞不看好的楼盘佣金再高也不推，市场很大，钱是赚不完的，黑妞不是什么钱都赚，相对比眼前的利益，客户因黑妞的误导而出问题后的抱怨和追打才是黑妞最大的噩梦，很多客户都说黑妞很佛系，是的!销售随缘!这么多年客户的信任和感谢才是黑妞的最大财富，令黑妞温暖和安心! 关注黑妞的朋友们好!海外房产投资对绝大多数投资者来说是隔山打牛，稍有不慎就是坑，投资路上有任何问题，可以留言或关注柬埔寨黑妞微信或微博(Taifee何)，黑妞愿奉上客观解读，只为投资路上一盏灯的力量! |
