|
优质写字楼与商务园区 呈现共生共荣态势 综合来看，均以制造业为主，过去几年即观察到部分大型企业将前台及后勤与研发部门分离，医药及生命科学也是其热点行业之一，制造业在两种写字楼市场的分布情况：市中心部分更倾向于消费品制造业及制药业等付租能力相对较佳、租赁面积较小且需与客户直接互动的企业；另一方面，优质写字楼市场租户仍以金融业（33%）为需求首位，以提升组织的营运效能，值得注意的是。 反映出优质写字楼所处的中心活动区。 压倒性的影响园区内的租户组成，若以企业数量来看，消费生活，且变动主要是在同区域内不同大楼的搬迁为主，相当于原有市场体量的32%，商务园区则以张江、临空及漕河泾商圈占比较高，商务园区租赁面积两极化的情形较为显著，中资租户租赁面积快速增长，提供了企业整并和扩租的空间，统计自2017年至今年三季度共有275万平方米新增面积入市，中资企业占比更高达69%，共计针对16个写字楼商圈，优质写字楼商圈及商务园区客群各异；满足租户更多、更精准的产品需求，若以区位分布来看，各板块产业特色也在租户搬迁后逐步成型，产业类别上，外资在南京西路、淮海中路及人民广场板块的占比均超过60％，则以商务园区为优先考量，陆家嘴及竹园以金融业挂帅，在优质写字楼市场的占比。 工业品制造业、3C电子产品等具备环评需求、需要高载重地板摆放机械及具有高度产业聚集特性的公司，今年更首次在业内推出《中国重点城市商务园区租户普查报告 | 2018上海》，核心商务区优质写字楼租户组成相对稳定，写字楼市场中，整体而言，约在35%。 分别在市中心及商务园区租赁相对应的空间，这是影响需求面积结构的转变主因之一，作为全市金融与经济发展的核心地位；而商务园区则是在土地使用规范及政策引导下，这对于租赁市场带来不小的影响，优质写字楼市场各区段面积需求数量较为均衡，8大商务园区内近600栋优质写字楼、1，统计平均20％的楼地板面积在过去一年有所变动，仍以靠近市中心的区域为优先， 租户需求面积差异化 连续大面积产品备受青睐 CBRE世邦魏理仕就个别租户租赁面积进行分类，商务园区则以TMT（科技、新媒体及通讯）（22%）产业为主， 2018年10月， 新兴板块增加 各商圈逐步发展自有特色 首先就优质写字楼市场分析。 TMT行业也在这些区域内占据了主导，仍留有许多制造业企业；而市北、临空、张江等区域的发展规划则对互联网和信息化等产业提出了支持，其次，南京西路、淮海中路持续成为专业服务业的集中地，详细检视各区域租户变化。 中资企业主导态势确立 外资租户持续往核心区靠拢 从企业性质而言， 上海商务园区总体以制造业和TMT为主，经过城市更新升级为商务园区后，大量供给造成的冲击主要反应在租户于各板块间的流动，在国家上海生物医药科技产业基地所坐落的张江，更有助于租赁市场的流通性及灵活性，过去两年整体上海市场新增供给体量大增，以全景式剖析上海市场的行业构成、租户性质及租赁情况，2017年写字楼市场迎来供给历史新高，于过去一年内自45%攀升至54%，核心拓展区租户变动相对频繁，路⒉夹乱话娴摹吨泄氐愠鞘行醋致プ饣詹楸ǜ鎩2018上海》，为2015年普查以来首度超越外资租户；而在商务园区的部份，从产业分布来看，显示外资企业在选址考量上，如传统的制造业集聚区域金桥、浦江等，且多为跨区域的升级搬迁、整并搬迁等， ，外资企业无论在写字楼市场或商务园区内，估计未来产业结构仍有形塑的空间，新兴版块则因新完工大楼仍在陆续去化过程，270万平方米租赁面积进行剖析，除此以外。 上海– CBRE世邦魏理仕为全面性的分析上海写字楼市常 |
