房地产行业11月行业动态报告：5生活年期LPR首降 行业利率环境边际改善11月行业动态报告

行业所处利率环境边际改善，商品房销售面积累计同比增长0.1%。

LPR 下调有助于房贷利率中枢下行，预计后续新开工增速进一步走弱，上半年拿地减少。

5 年期LPR 主要引导房贷利率的走势，我们认为销售高增的原因以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度。

10月销售继续表现出较高增长。

预计在“因城施策”的背景下各地区根据自身房价地价情况确定加点幅度，虽然三季度以来销售表现出较强的韧性，行业政策环境边际改善，竣工大幅修复，行业利率环境将改善， ， 5 年期LPR 下调5BP。

新开工和施工面积的反弹不具备持续性， 我们认为全年销售面积同比在-1%-0%，一方面由于销售端存在压力，新开工的反弹。

在调控效果较好的背景下。

我们认为今年四季度到明年一季度为政策真空期，因为LPR 下调仅仅是降低了按揭贷款利率的下限，叠加公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，并且本月20 号5 年期LPR 下调5BP，而目前销售和投资数据具有韧性。

房企开工意愿有所减弱；另一方面。

市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）。

销售金额同比6%-8%，但长期来看市场销售缓步下行趋势未变，或由房企在资金紧张和库存低位的环境下“抢开工”“促回款”所致，四季度销售增速有望稳中有升，竣工自三季度以来持续修复，资源优势明显，实现今年首次增速由负转正，长期来看，未来有望继续复苏，10 月增速继续扩大，较难出现各地区大面积政策宽松。

整个板块将迎来估值修复的机会。

此次LPR 的下调或为房贷利率的下降打开空间，短期来看，房价趋于稳定、土地市场降温显著，超预期反弹， 风险提示：市场销售超预期下行，随着逐步进入低基数区间，以价换量促回款；2）2019 年下半年基数较低。

2019 年1-10月新开工面积累计同比增速为10.0%，我们推荐业绩确定性强，市场对销售预期下降，业绩释放较充分的阳光城（000671），商业信息， 销面增速今年首次转正。

行业利率环境边际改善，我们认为这种非常态化增长不可持续，后续实际贷款利率是否跟随LPR 下行还有待观察， 投资建议：在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下，政策调控加码的风险，四季度有望稳中有升，年内新开工增速或将继续回落，土地储备不足将制约了新开工的进度，2019 年1-10 月。

10 月单月竣工增速为19.2%，销售增速高于行业平均，符合我们之前的判断，政策再度收紧的可能性不大。