房地产行业：共轭理念在近郊型乡村空间规划中的应用

背景和理念

    区位需求

    　　近郊型乡村位于城乡结合地带，既承载着城市功能的外延，也兼有城乡要素的双向渗透；既受益于都市资产的直接带动，也孕育着乡野特色的溢出效应。近郊型乡村所处的城市边缘地带环境变化剧烈、社会稳定性差、经济潜在生产力高，是城乡一体化重要的空间载体。

    　　近郊型乡村同时受都市和乡村两类资源辐射。一方面，靠近都市，有充足的高消费群体，能共享如交通、医疗、教育、文化、能源、产业服务等公共设施；可承接部分都市产业、人口和优质劳动力；财政状况较好，便于向外辐射发展建设项目，推动乡村特色产业发展和新型城镇化（都市导向开发）。另一方面，靠近乡村优质项目资源，与之关联的自然、文化或产业禀赋突出，资源利用方式不易模仿或复制，易成为旅游或特色产业策源地（乡村导向开发）。然而，在建设落地中存在相应问题。对于都市资源导向，容易出现“房地产化”等短视情况，项目往往缺乏全面规划和长远策划；对于乡村资源导向，难以提供更好的营商环境、基础配套设施和服务。加之开发周期长，不利于应对与财政状况、建设思路、债务安排等有关的系统性风险。

    决策构架

    　　作为城市复合系统的决策措施，空间规划的目标之一为预防建设无序扩张，实现土地合理利用；城乡问题常涉及多个方面、多种机理，空间规划亟需强化各过程的动态融合。都市资源和乡村资源开发均涉及空间成本，影响因素具有系统相似性，且都市、乡村的资源驱动具有二元性，因此两者可形成某种特定关系。本文将引入“共轭”理念建立两类资源的整合体系，旨在为近郊型乡村空间规划提供新途径。

    　　轭是马车行驶时用于拉车的人字形马具，调控不当可导致翻车或偏离路线；“共轭”即指矛盾双方相辅相成、协同共生。都市以权力集聚、高度扩张、资本膨胀为主导目标；乡村具备独特的错位发展禀赋，可补充城市稀缺资源。建立都市资源导向和乡村资源导向的共轭决策体系，能兼顾两类资源的空间绩效，引导优势资源互补，协调差异因素共存，提升空间规划理性。

    　　城乡要素的共轭需求

    　　共轭理念是科学联系正反双方的桥梁，也代表两种相对关系的和谐状态；科学合理的乡村规划在空间上不会是理性发展的单一模式；城市化加深导致的乡村地区环境、社会、经济等问题，一定程度源于城乡二元空间的协同困境。在人地关系高度紧张、建设和非建设区相互干扰的背景下，将都市资源和乡村资源整合决策，财经资讯，在方法和成果上打破市郊割裂、城乡异化的局面，对丰富特定地区乡村规划的编制程序有借鉴意义。

    　　在新时代的空间规划背景下，强化乡村特色资源保护，开展乡村用地格局构建、与市区整合规划日益迫切。《上海城市总体规划（2017 年－2035 年）》提出落实主体功能区战略，扩大生态空间、保障农业空间、优化城镇空间；坚持转型发展，按照“盘活存量、用好增量、提高质量”的方针，推进城市建设用地的节约集约利用。《上海市浦东新区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》提出有序推进郊野地区利用效率低下、利用方式粗放的建设用地逐步减量退出；有序推进生态敏感区、环境综合整治地区的农村宅基地腾退；需着重考虑生态价值，维护和延续区域空间格局和文化景观特征；结合乡村景观、注重文化发展、发掘乡村价值。上述研究中，基于都市资源和乡村资源各自开发因素（驱动强度和位移成本）的叠加权衡，识别出的都市主体开发区和乡村主体开发区对特定开发导向有相对优势，最宜采取因地制宜、相得益彰的部署策略；识别出的协同开发区是两类资源优势区的交集，最宜采取功能互补、特色整合的协同战略。

    共轭模型的可行性分析

    　　本文将近郊型乡村空间规划视作一种在多重模式和目标间、可伸缩的权衡，分别选择驱动都市导向开发、乡村导向开发的源，以MCR 量化两者空间辐射趋势，以相对值调控敏感界线的均衡点，从而确定规划策略类型分区。笔者认为，所选用的共轭模型能为近郊型乡村空间规划提供引导。

    　　MCR 模型把要素功能的相互转化和格局演变看作克服阻力的位移，反映了某类空间运动的趋势面（不限于垂直叠加），主动揭示了要素分布变化的动态过程（不限于对现状的静态描述）；常用于单方面揭示城市发展方向、城市形态、用地选择等优化方案[6,12]。因此，基于该模型的资源开发研究是可行的、有依据的。

    　　对近郊型乡村地区，都市导向开发要注重土地功能辐射的社会边缘效应，应借鉴城市生长方向的整体格局和历史发展趋势，实现有限土地的集约化使用和紧凑式集聚，防止建成区无序蔓延和“碎片化”发展；乡村导向开发要注重与项目关联的生态、人文、农业特色，提高乡野要素的连片保护和有序利用，提升项目的功能弹性和景观连续性。MCR 模型（趋势面的低值谷线）注重源的联系，避免了距优势区位较远处成为城市优先发展方向，也防止了距优质项目较远处成为乡村要素布局的孤立跳板。由此，由MCR模型构建的都市资源、乡村资源辐射趋势可关联规划的成本效益，为双向释放空间绩效提供决策依据，同时预防资源配置不利、开发建设无序的风险。

    　　“共轭”也被相关研究提及，包括“潜力性~限制性”适建性、考虑生态限制的城市增长边界（UGB）以及兼顾保护和建设的MCR 模型。本文引入了作为驱动力指标的源强，强调了源的多态性；源和阻力参数强调了两类评估体系的均衡，以分区面积比例为标杆得出双向均衡关系，降低了多重模型参数的随意性。