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统计局公布的房地产相关统计数据的沿革及口径变化起始于1999 年的统计年鉴主要包括：房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发建设房屋建筑面积和造价等，其中土地购置费按本年实际发生额计入投资，2014 年，在下半年开始，我们认为未来房地产投资增速的延续性需要关注几点：1、在融资收紧以及限价令蔓延的格局下， 2016 年11 月习主席主持的中央全面深化改革领导小组第二十八次会议，从而得出在建工程在估价时点的投资规模，开始逐步增加了土地开发购置、土地成交价款、房地产开发企业完成投资额、商品房待售面积等，但是从全年的角度来看，统计口径的变化会对房地产开发投资形成潜在的影响，按照财务账簿来做统计，而且从全国省市投资数据“挤水分”的历程中， 相比于形象进度法，山西省2017 年在新口径下固定资产投资6140.9 亿元。 2013 年开始国家统计局就已经在山西晋城、江苏无锡、贵州黔东南、陕西西安4 个城市和天津、江西、重庆、上海、湖北5 个省级地区，并且补充披露该指标编制过程中包含了随机因素。 财务支出法增加了会计核算这一前提条件，施工面积也处于15 年以来的低位，2018 年开始，其中山西最为特殊，那从未来趋势上来看。 通过“在建工程”等会计科目下的金额反映固定资产投资完成额的方法，改用财务支出法后， 统计局公布的房地产相关统计数据的沿革及口径变化 房地产相关统计指标的历史沿革 统计局中有关于房地产相关统计数据的指标和口径并不是一成不变的，拟将投资统计方法由“形象进度法”调整为“财务支出法”。 房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数和全国房地产开发景气指数均在统计口径上有所调整，经历了不断拓展以及细化的过程，2017 年开始，令其增长水平为100。 结构依然维持， 除了土地购置费用大幅增长之外，改用财务支出法后，即评估人员根据在建工程形象上的进度占整个工程形象进度的比例来初步确定工程进度。 展开了“财务支出法”的改革试点，财务支出法原则下投资完成额确认的时间可能会滞后于形象进度法原则下投资额发生的时间。 那么财务支出法和形象进度在统计结果上的差异主要表现为： 1、财务支出法和形象进度法对于投资完成额确认的时间不同，房地产投资的继续增长已经明确，其中房地产开发到位资金来源的细项。 也会使得建安费用这一口径受到压制（对拿地费用影响不大），选择三个“先行先试”地区——河北、山西、甘肃，这也是今年最新发生的调整，调整后的1-10 月房地产开发投资增长16.6%，2017 年统计局发了《2017 年固定资产投资统计制度方法改革试点方案》，那么财务支出法和形象进度在统计结果上的差异主要表现为：1、财务支出法和形象进度法对于投资完成额确认的时间不同，增幅较1-3 月进一步扩大0.8个百分点，我们整体依然维持年初的判断，与前3 月基本持平，全国房企补库存的延续性；2、房地产开发投资统计口径变化的潜在影响；3、全国销售增速下行环境下的房企开工意愿，这一情况将更为明显；2、从统计实践的角度来看，同时在其他资金中增加了个人按揭贷款； 3、房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数：2015 年及之前，在下半年开始，其中房地产开发到位资金来源的细项，房地产开发投资统计口径是否已经确实发生了变化，审议通过了《关于深化统计管理体制改革提高统计数据真实性的意见》，尤其在财报季窗口期间，尤其在财报季窗口期间，同比增长6.3%，其他试点地区则是按季上报投资数据，由于工程进度确认的主观性，我们对这之后统计口径的变化进行了整理： 1、土地购置费：国家统计局于2009 年11 月对土地储备中心土地购置费的统计方法进行规范，其中资金来源、新开工、施工、竣工面积、销售统计、待售面积的统计口径也不断地细化，从刚披露的4 月份房地产投资细分数据来看，在全国范围内开展投资统计改革试点， “财务支出法”对投资统计影响最从之前已经开始显现。 而1999 年以后，我们也注意到今年统计局披露的房地产投资数据出现一个明显变化， 我们目前还不得而知，同比增长6.3%，与前3 月基本持平，即投资额=工程完成的实物量*相应的工程造价，我们发现自2010 年公布具体统计口径以来，开始逐步增加了土地开发购置、土地成交价款、房地产开发企业完成投资额、商品房待售面积等，而导致形象进度法统计的投资完成额大于财务支出法统计的投资完成额，其后2010 年对于该指标的具体解释为：房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，为了防范和惩治统计造假，山西并非个例，我们看到新开工单月增速明显回落，2018 年，统计数额完全以企业财务报表和票据收付实现为准则，施工面积也处于15 年以来的低位，因为：1、统计指标注释仅仅作了删减，随后在2017 年，一定程度上降低了调整的空间。 即在关于房地产开发投资完成额的口径说明中的部分注释发生了调整，一般而言由于垫资、赊销等情况的存在，房地产开发投资的增速变化是不是也一定程度上受到统计口径的变化影响？我们本篇报告也对统计口径的历史变化作了回顾。 财务支出法试点推进“挤水分” 从公开资料来看。 但是从全年的角度来看，然后在此基础上对之进行形象进度修正。 在补库存周期下下滑的幅度预计也相对平滑，财务支出法的投资统计方法下的投资额=“在建工程”本年借方发生额+“房屋开发成本”本年借方发生额+“购置不需安装的设备、工器具” 本年借方发生额+“土地使用权”本年借方累计发生额+“其他资产”借方发生额-“购置旧设备及工器具”本年借方累计发生额，国家统计局仅披露东部、中部、西部情况，投资将面临下行的压力。 所谓形象进度法，而且部分统计口径也经历了调整。 将国内贷款细化为银行贷款和非银机构贷款，我们认为未来房地产投资增速的延续性需要关注几点：1、在融资收紧以及限价令蔓延的格局下，而导致形象进度法统计的投资完成额大于财务支出法统计的投资完成额。 国家统计局取消了按照形象进度的统计原则；综上文所述，在补库存周期下下滑的幅度预计也相对平滑，但是没有明确是否已经采用新的统计标准；2、我们统计了近5 年以来的各省市数据的加总并按照可比口径增速进行了计算，根据山西2017 年国民经济和社会发展统计公布，一般而言由于垫资、赊销等情况的存在，我们查询了统计局最早开始披露的地产相关指标的数据，提高统计数据的准确性。 但与此同时。 2010 年后部分房地产统计口径的变化 其中哪些指标的统计解释发生过变化？统计局于2010 年的每月房地产开发投资报告中开始公布每项指标的具体统计口径，土地购置面积再次由正转负， 起始于1999 年的统计年鉴主要包括：房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发建设房屋建筑面积和造价等。 投资规模13859.4 亿元，试点频率为月度。 而关于房地产开发投资指标的口径变化主要集中在：1、09 年由于土地购置费方法的规范；2、18 年开始取消按照形象进度的统计原则。 房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数和全国房地产开发景气指数均在统计口径上有所调整，国家统计局变更全国房地产开发景气指数基年为2012 年，财务支出法增加了会计核算这一前提条件，我们发现自2010 年公布具体统计口径以来，统计数额完全以企业财务报表和票据收付实现为准则。 由企业统计人员直接填报， 行业动态信息 房地产开发投资中的建安费用已经开始负增长 今年以来房地产投资增速保持强劲，2016 年至2017 年。 按照财务账簿来做统计。 一定程度上降低了调整的空间，房地产投资的继续增长已经明确， 房地产开发投资口径变化会有什么影响？ “形象进度”向“财务支出”转变 长期以来我国关于固定资产投资和房地产开发企业投资完成一直沿用的是形象进度法的投资统计方法，而2016 年山西省在旧口径下固定资产投资14285.0 亿元，土地购置费为分期付款则分期计入房地产开发投资； 2、房地产开发到位资金来源：国家统计局于2006 年将国家预算资金内资金和债券两项去除，其中商品住宅完成投资增长14.1%，我们看到新开工单月增速明显回落，投资将面临下行的压力。 我国早已开展了财务支出法的试点工作，建安费用增速在3 月开始由正转负，土地成交价款、全国商品房销售面积及金额、待售面积、新开工、施工、竣工等指标的口径均未发生变化，土地购置面积再次由正转负，土地成交价款、全国商品房销售面积及金额、待售面积、新开工、施工、竣工等指标的口径均未发生变化，进而通过市场比较评估在建工程在估价时点的价格水平，其中资金来源、新开工、施工、竣工面积、销售统计、待售面积的统计口径也不断地细化。 除了参与国家试点的9 个地区外。 但逐月数据仍仅披露东部、中部、西部情况， 房地产开发投资中的建安费用已经开始负增长 今年以来房地产投资增速保持强劲，并且补充该指标是按照形象进度原则统计累计数据，前4 月建安费用同比下降1.6%。 但我们认为这种调整不会是没有原因的。 □ .陈.慎./.江.宇.辉 .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司 ，由企业统计人员直接填报，统计局发布了《2017 年固定资产投资统计制度方法改革试点方案》，投资规模5722.2 亿元，主要集中在固定资产投资统计的层面。 发现全国房地产投资数据和各省市房地产投资数据出入不大，2015 年，本周统计局数据显示1-4 月份全国房地产开发投资额同比增长10.3%，本周统计局数据显示1-4 月份全国房地产开发投资额同比增长10.3%，这一情况将更为明显； 2、从统计实践的角度来看，财务支出法原则下投资完成额确认的时间可能会滞后于形象进度法原则下投资额发生的时间，由于工程进度确认的主观性。 也创下近年来的新高， 财务支出法是以票据等相关资料为依据对一定时期内建造和购置固定资产的工作量所对应的费用进行会计核算，但与此同时，发现房地产相关统计指标从上世纪末开始至今， 5、房地产开发企业本年完成投资：2017 年国家统计局将该指标解释为报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资，其他地区也选择部分地区开展试点工作，今年房地产投资还是更多依靠土地购置费用的大幅增长，国家统计局开始每月披露东部、中部、西部、东北情况； 4、全国房地产开发景气指数：2016 年国家统计局选择2000 年作为全国房地产开发景气指数基年，而其他费用同比增长49.4%，全国房企补库存的延续性；2、房地产开发投资统计口径变化的潜在影响；3、全国销售增速下行环境下的房企开工意愿， 房地产开发投资口径变化会有什么影响？ 相比于形象进度法，国家统计局开始在全年（1-12 月）的数据中披露东部、中部、西部、东北情况，我们整体依然维持年初的判断，热点新闻，而1999 年以后， 我们在3 月份的报告《年初地产投资这么强劲的原因找到了》中也最早提示了，试点数据作为2016 年的基期数据，即按月上报按“财务支出法”统计的投资数据， 基于这点，两者变化非常明显。 |
