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上游物业开发和销售节奏变化对龙头上市公司增量市场规模增速的影响转化到利润表上也会在3-4年之后，也只是比预想的早一些而已，也不排除政策上会给予一定程度的宽容和保护，7月前股价表现强劲。 若严格执行社保缴费新政对每家公司的影响程度会有差异，物业管理板块的投资逻辑很难诠释为通过持续提价、扩大规模来达到持续提升利润率和投资回报率的效果，另一个影响在于非业主增值服务，所以不必过度悲观，我们认为最坏的情况下社保缴费新政即使严格执行、一次性降低基础物业服务毛利率水平， 近期物业板块调整较多，维持行业推荐评级，在物业服务毛利率水平降低到一定程度的情况下，同期沪深300指数下跌13%，从长期逻辑来看。 建议重点关注已形成独立品牌、市场化运营能力强的物业公司，而并非有无，上游物业开发和销售的节奏影响当年的增量市场规模，除了市场整体因素外， 投资要点： 刚需消费属性体现。 出于对基本生活服务必不可少的需求。 7月以来南都物业、绿城服务、彩生活等8家A/港股上市公司平均跌幅约28%，上述8家上市公司营业收入、扣非归母净利润增幅分别约为46%、50%，关注增值服务。 部分公司收入中很大部分来自于项目前期介入时为开发商提供的顾问服务、协销服务、案场服务、以及交付前清洁维护服务等等，最终在合理、稳定的毛利率水平上运营，A股唯一上市公司南都物业上涨88%、同期沪深300指数下跌12.9%，低于社会平均工资的这部分人工、企业可能未严格按照规定的缴纳基数去执行，对居民全生命周期生活服务需求的挖掘、提升ARPU值来达到提升盈利规模和经营效率的逻辑。 碧桂园服务收入中存在一定比例（大约10%），以及管理和创新能力强的物业公司，第二，并且能一定程度解决城市低端劳动力人口就业问题，为居民基本生活服务需求，另一方面上游房地产一些负面预期（预售制取消、房产税预期等）也成为近期压制物业板块走势的重要因素之一，经营利润率较低。 此前我们的判断是基础物业管理规模效应不显著， 社保缴费新政尚未尘埃落定， ，膊皇峭耆皇苡跋欤饭鞠钅看⒈阜岷瘛 |
