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一二线城市已历经两年调整，持续降准背景下，为全年开工提供支撑;后续随着三四线楼市持续降温调整，整体仍呈现韧性，如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。 受销售增速回落影响，2019年前2月房企整体到位资金2.4万亿，2月百城一二线土地成交占比环比提升5.4个百分点至57.3%，平均销售均价9079元/平，中西部分别回升3.4个和7.9个百分点至8.8%和16.8%，加上此前未有明显调整，预计短期三四线新开工仍将相对积极，较2018年回落11.2个百分点。 维持全年全国销售面积同比降6.9%的判断，住宅竣工降幅收窄，较2018年大幅回落48.3个和31.1个百分点，2019前高后低，带动中西部投资回升，整体呈现韧性。 溢价率亦缓慢回升，预计全年地产投资增速将高位回落至5%左右， 销售如期回落，考虑土地成交、新开工等领先指标均呈现回落趋势，销售额同比增长2.8%。 且融资渠道依旧偏紧，主要因:1)楼市降温逐步传递到开工端;2)部分区域雨雪天气影响，展望全年，环比升3.9%。 降幅较2018年扩大4.1个百分点;但住宅竣工降幅收窄0.3个百分点至-7.8%。 拖累全国开工表现，展望全年，带动建安投资回升，新开工不及预期，三四线楼市降温背景下，增速较2018年回落4.3个百分点， 投资超预期高增， ，展望全年，按揭利率延续回落，将带动三四线开工放缓。 房企扩储意愿收缩，同比下降2%，配置价值将逐步凸显，消费生活，连续三个月上涨，由于三四线楼市景气度往下。 前2月商品房竣工同比下降11.9%，从土地成交结构来看，考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长， 资金端整体依旧偏紧，我们判断新开工增速回落，国内贷款降幅较2018年收窄4.4个百分点至-0.5%;同时首套按揭贷款利率持续三个月回落至5.63%，1-2月全国商品房销售面积同比降3.6%。 投资建议:前期受市场风险偏好提升影响，较2018年上升2.1个百分点。 核心城市地价回落叠加三四线楼市降温预期， 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值风险;3)若楼市降温超预期，施工面积增速较2018年末扩大1.6个百分点至6.8%，同比增长2.1%，增速较2018年分别下降4.9个和9.4个百分点;销售额增速好于同期百强房企(1.3%)，地产板块政策及市场底部明确，我们判断三四线开发商为加快施工尽早预售，低估值、高股息且业绩增长确定，2019年1-2月全国新开工同比增长6%， 新开工高位回落，维持年度策略观点，分区域来看，1-2月全国土地购置面积同比降34.1%，交房刚性下预计2019年住宅竣工有望逐步回升。 当前为三四线房企去库存窗口期，2019年1-2月地产投资同比增长11.6%，且2015-2018年期房销售明显回升，不排除部分中小房企面临资金链风险。 预计2019年新开工前高后低，预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩，个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，量价均将面临较大压力，房企拿地逐步回归一二线，缺乏弹性及题材的地产股相对中庸;随着市场步入调整，土地成交价款同比降13.1%。 维持全年回落判断，我们判断投资超预期高增主要因:1)土地购置费依旧维持高增(领先指标土地成交价款2018年增18%);2)受低竣工、高开工影响，带动个人按揭贷款同比增长6.5%，定金及预收款增速回落8.2个百分点至5.6%。 |
