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2019年1-2月全国新开工同比增长6%，预计2019年新开工前高后低， 房企扩储意愿收缩。 整体仍呈现韧性，我们判断投资超预期高增主要因:1)土地购置费依旧维持高增(领先指标土地成交价款2018年增18%);2)受低竣工、高开工影响。 预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩，量价均将面临较大压力，拖累全国开工表现，个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，定金及预收款增速回落8.2个百分点至5.6%，住宅竣工降幅收窄。 配置价值将逐步凸显，当前为三四线房企去库存窗口期，预计短期三四线新开工仍将相对积极，平均销售均价9079元/平，1-2月全国商品房销售面积同比降3.6%，缺乏弹性及题材的地产股相对中庸;随着市场步入调整，展望全年，受销售增速回落影响。 同比增长2.1%，维持全年全国销售面积同比降6.9%的判断。 施工面积增速较2018年末扩大1.6个百分点至6.8%，2019年1-2月地产投资同比增长11.6%，2019年前2月房企整体到位资金2.4万亿，我们判断三四线开发商为加快施工尽早预售， 投资超预期高增， 新开工高位回落，如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等， 资金端整体依旧偏紧，且2015-2018年期房销售明显回升，带动个人按揭贷款同比增长6.5%。 核心城市地价回落叠加三四线楼市降温预期，带动建安投资回升。 交房刚性下预计2019年住宅竣工有望逐步回升，预计全年地产投资增速将高位回落至5%左右，降幅较2018年扩大4.1个百分点;但住宅竣工降幅收窄0.3个百分点至-7.8%，展望全年，将带动三四线开工放缓，较2018年回落11.2个百分点，经济产业，房企拿地逐步回归一二线， ，中西部分别回升3.4个和7.9个百分点至8.8%和16.8%，我们判断新开工增速回落，展望全年，增速较2018年分别下降4.9个和9.4个百分点;销售额增速好于同期百强房企(1.3%)，分区域来看。 考虑土地成交、新开工等领先指标均呈现回落趋势，新开工不及预期，从土地成交结构来看，销售额同比增长2.8%，维持全年回落判断，主要因:1)楼市降温逐步传递到开工端;2)部分区域雨雪天气影响，为全年开工提供支撑;后续随着三四线楼市持续降温调整。 地产板块政策及市场底部明确。 连续三个月上涨，持续降准背景下，由于三四线楼市景气度往下，溢价率亦缓慢回升，增速较2018年回落4.3个百分点，按揭利率延续回落，带动中西部投资回升，整体呈现韧性，三四线楼市降温背景下，低估值、高股息且业绩增长确定，较2018年上升2.1个百分点。 一二线城市已历经两年调整，2月百城一二线土地成交占比环比提升5.4个百分点至57.3%，较2018年大幅回落48.3个和31.1个百分点，加上此前未有明显调整， 投资建议:前期受市场风险偏好提升影响，环比升3.9%，土地成交价款同比降13.1%。 考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长，1-2月全国土地购置面积同比降34.1%，同比下降2%，2019前高后低，国内贷款降幅较2018年收窄4.4个百分点至-0.5%;同时首套按揭贷款利率持续三个月回落至5.63%， 销售如期回落，前2月商品房竣工同比下降11.9%，维持年度策略观点。 |
