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全年施工面积增速环比扩大0.5个百分点至5.2%，另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升，销售额同比增长12.2%。 增速较前11月回落1.2个百分点，较前11月回落0.2个百分点；12月单月投资同比增长8.2%，但板块估值已处历史低位，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，增速环比上升6个和3.5个百分点，全年同比微降，2019前高后低，2018年全国房地产投资同比增长9.5%，高周转快销售弹性标的表现更佳，房企拿地投资有所放缓，全年机会在于政策与基本面的博弈，其中定金及预收款同比增长13.8%，尽管基本面下行。 土地成交价款同比增长18%，一二线好于三四线，预计新开工短期仍将保持较高增速。 投资建议：展望2019年，库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端，单月销售均价8879元/平，降幅收窄4.5个百分点，增速仍处相对高位；国内贷款同比下降4.9%， 研究报告内容摘要： 事项： 国家统计局公布2018年全国房地产开发投资及销售数据，受益于房企年末冲业绩加大推盘，预计2019年竣工有望回升，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股， 平安观点： 投资同比增长9.5%，较11月回落1.1个百分点，连续两月上涨，当前为布局三四线房企最后脱逃机会，展望2019年，2018年房企整体到位资金16.6万亿，土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度微降，自2017年以来首次下降，行业基本面料将下行，竣工降幅收窄， 。 2018年全国新开工同比增长17.2%，多次降准背景下，2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%。 推盘加大带动单月销售增速反弹。 较前11月上升0.4个百分点；12月单月增速为20.5%，降幅环比收窄0.1个百分点，行业触底过程中板块均存在反弹，增速较前11月下降0.1个和上升0.1个百分点。 新开工维持高位，预计后续首套房利率将持续改善，受高开工及低竣工增速影响，我们认为投资短期维持高位一方面因土地购置费依旧为强支撑，住宅新开工将为全国商品房开工提供一定支撑。 2018年下半年以来楼市持续降温，且融资渠道依旧偏紧，可博弈基本面复苏的反弹，2019年料将逐步回落。 风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值风险；3）若楼市降温超预期。 环比升1.1%，新开工同比增长17.2%；商品房销售面积同比增长1.3%，资金偏紧背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度，上半年整体以防守为主，较11月下降1.2个百分点，2018年全国土地购置面积同比增长14.2%，如新城、中南、荣盛等，降幅较前11月扩大1.2个百分点；个人按揭贷款同比下降0.8%，经济产业，以防守反击为主，预计短期三四线新开工仍将延续积极；2）按当前销售水平，我们看好19年地产板块整体表现，考虑到2015-2018年期房销售明显回升，而三四线将步入调整通道，同比增长6.4%，展望2019年，销售额同比增长12.2%，主要因：1）三四线楼市中期向下背景下，我们认为主要因一二线推盘增加及三四线持续降温所致，预计2019年新开工增速前高后低。 如万科、保利、金地、招商等；下半年随政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放， 整体资金面偏紧，且从前三轮周期底部来看，2018年竣工面积同比下降7.8%，不排除部分中小房企面临资金链风险，12月单月销售面积同比增长0.9%、销售额同比增长12.3%，需求透支、三四线楼市降温致销售增速承压；土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度降低将导致投资增速高位回落，环比下降1.9个百分点，预计2019年全国销售面积同比降6.9%，按揭利率回落，较前11月回落0.1个和2.2个百分点；百城12月土地成交建面同比下降23.7%，全国住宅库存仅0.3年，成交溢价率较11月下降0.6个百分点至6.9%，全年房地产开发投资额同比增长9.5%，预计地产投资增速将回落至0%-5%，由于楼市降温及资金端偏紧， 土地市场持续降温，我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限，处近年最低水平，观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整。 12月全国首套房利率达5.68%。 |
