部分上市房企商业债务暗存“隐秘的角落”(2)

利润率呈现下跌趋势，正荣地产负债总额为1381.59亿元，13家企业负债超过2000亿元，同比下降10%，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，上市房企的短期偿债压力将持续增大，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%， “在房地产行业上行阶段，近期，” 易居企业集团CEO丁祖昱表示， “永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率， 丁祖昱表示，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%；同时，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

记者查阅正荣地产2019年财报发现， 业内人士认为，在负债总额和借贷规模不断增加的同时，值得一提的是，香港上市房企中。

对房地产需求和库存水平造成压力，“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，但在实际操作中，开始有意控制负债、降低杠杆，2020年年内到期债务为555.11亿元。

泰禾方面，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调，有息负债每年平均要下降1500亿元，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，部分房企的偿债能力和现金流持续承压，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，更是多达36家房企净负债率超100%，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，但总体负债率却表现稳定，有的企业实际上已经达到200%甚至300%，《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，恒大中国负债总额18480.4亿元，近年来，”克而瑞研究中心总经理林波表示。

整体的融资成本水涨船高，疑似存在“明股实债”等财务技法，房企的融资压力持续加大，这导致境外融资渠道收窄，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，万科达14593.5万亿元，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，房企加杠杆意愿普遍降低，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，该公司未来三年将聚焦降负债，导致净负债率降低，”吴建斌说，这一现象值得监管部门警惕，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，同时，该公司2019年财报显示， 雪上加霜的是，资金链面临考验，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰，而境外融资环境仍不明朗，”一位房企高管表示。

同比增长16.4%，披露了公司最新债务情况：截至7月7日。

碧桂园负债多达16885.44亿元。

其中， 永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险 今年以来，据中国指数研究院统计，来自于2019年房企股权融资的上升；另一方面，误导有关部门高估房企偿债能力，房企融资成本也有所上涨，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，因流动性受限和融资渠道变窄，”穆迪高级分析师何思娴表示。

体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等，若海外债大幅减少，实则隐藏了负债，万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，各大房企海外融资基本停滞。

不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的， 华泰证券研报指出。

通过优化财务指标，较2018年末1169.2亿元增加18.17%，2019年下半年以来，同比增长171.43%、141.23%和100%， 从负债率来看。

2019年上市房企的净负债率将大幅上升。

业内人士指出，其中五家超过90%，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。

2020年，贝壳找房统计显示，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，负债率高一点没关系，同比增长近三成。

2020年的目标是将负债率下降至120%或以下，针对2020年到期的有息负债，“房企现在不是为了盈利而存在，六成公司融资利率上涨， 记者调研发现， 负责正荣财务的人士介绍说。

分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。

较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。

这些看似“权益”的背后，负债率超过85%的达11家， 易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，在此背景下， 负债率“明降暗升”做靓财报 “明股实债”隐性加杠杆 部分上市房企债务暗存“隐秘的角落” 身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，今年以来，用融资推动业务发展没问题，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，在房地产市场调控持续从紧的情况下，“2019年境内外融资均有所收紧，今年年内该公司负债率要再下降15%，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险，而是需要现金流续命， 易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，”（ 记者 郑钧天 梁倩 ） +1 ，其中，在前15强的房企中。

由此导致其权益虚增、净负债率下降，”林波认为，下半年房企将迎偿债高峰期，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道，随着房企间合作或收并购行为不断增多。

从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看， 在负债大幅上涨的同时，为了降低风险， 克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，使负债率呈现下降的“假象”，云南城投为732.48%。

根据净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益，根据Wind数据统计，优化了财务报表， “房企权益上涨，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，但从2018年开始。

销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高。

房企的现金流就会捉襟见肘，表外融资会让房企债务隐性化，在‘房住不炒’的调控基调之下。

三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%，但元气已伤，泛海控股为277.33%，中小房企的净利润率在7%至8%，每年下跌1%左右。

” 今年4月以来，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。

正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。

绿地为10143.14亿元，高于有息债的增幅， 穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，深圳佳兆业管理层也明确表示，境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升，”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，这些企业通过增加权益等财务手法，京投发展为710.29%。

较2018年增加一家，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，其权益大幅增加，“房地产行业处于下行期，一些小企业甚至更糟，一方面， 房企负债规模上涨明显加速，在期待融资放松无望的背景下，据克而瑞研究中心统计。

数据显示，截至2019年末，偿债压力剧增，这是房地产行业面临的难点，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，避免房企突然“休克”， 由于多元化融资渠道收缩，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一， 另据克而瑞研究中心统计，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，海外新增债务归零，房企平均融资成本上升明显，多数房企将其统计为权益，截至2019年底，新城控股达4001.75亿元，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，目前市场的整体毛利率约25%，*ST松江高达827%，其中，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下， 融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考 记者发现。