中国金茂多项财务指标传递盈利质量下滑信号 昔日地王项目如何去化成难题

　　中国网财经9月5日讯(记者 王子奇)中国金茂日前发布了2019年中期业绩。报告期内，中国金茂签约销售额785亿元，完成全年销售目标52.33%；实现营业收入147.41亿元，同比下降约32.79%。

　　同花顺IFIND数据显示，在152家港股上市房企中，上半年营收出现下滑的有42家，中国金茂下滑幅度位居第27位。中国金茂首席财务官江南表示，收入下降是节奏的问题，全年来看收入会增加。

　　中国金茂在半年报中提到，营收下滑主要是城市及物业开发项目的收入较去年同比减少所致。不过，中国网财经记者注意到，中国金茂上半年三大主营业务收入均有所下滑，其中城市及物业开发收入121.81亿元，同比下滑38%；商务租赁及零售商业运营收入7.32亿元，同比下滑约2%；酒店经营的收入为9.75亿元，同比下滑约6%。

　　净利增速三年最低，机构评级“跑输大市”

　　营收下滑的中国金茂，上半年股东应占溢利约为36.97亿元，较上年同期上涨约12%。单从股东应占溢利增速而言，中国金茂创出了近3年同期最低值。数据显示，2017上半年和2018上半年，中国金茂股东应占溢利分别为25亿元和32.93亿元，同比增幅分别为93%和32%。

　　除净利润增速放缓外，中国金茂的其他多项财务指标也传递出盈利质量下降的信号。中国金茂上半年毛利润54.32亿元，较去年同期下滑37.45%；整体销售毛利率为37%，较去年同期下滑3%。

　　与此同时，中国金茂上半年的销售和营销开支为3.78亿元，同比增长20%；管理费用和利息开支分别为15.18亿元和33.4亿元，同比增幅分别为35%和41%。

　　半年报发布后，里昂证券对中国金茂发布了一份研究报告。报告称，混改短期对中国金茂的正面影响有限，由此下调金茂估值基础，由今年预测市盈率7.9倍下修至7.1倍，维持“跑输大市”评级。截至9月4日收盘，中国金茂每股报价4.58港元。

　　上半年斥资341亿元拿地，部分溢价率颇高

　　一位房地产行业评论员告诉中国网财经记者：“中国金茂高价地很多，在市场调控不放松，尤其是高端项目限价等因素的影响下，存在经营压力并不意外。”

　　2019上半年，中国金茂在全国13个城市新获取项目24个，总土地款为341亿元，权益土地款179亿元，新增土储建筑面积约643万平方米。截至6月30日，中国金茂总土地储备约为6998万平方米。

　　在中国金茂所拿地块中，部分溢价率颇高。以今年6月拿下的汕头金凤半岛纯宅地为例，溢价率高达82%。今年7月，中国金茂以14.04亿元价格竞得温州市核心片区，溢价率23.27%；以51.5亿元的总价拿下南京秦淮区红花街道南部新城地块，溢价率33.07%。

　　不过，据中国网财经记者了解，中国金茂于2016年在南京拿下的“地王”项目，至今还未消化完。资料显示，2016年5月13日，中国金茂联合中国电建拿下南京河西南两幅相邻地块G12、G13地块，其中G12地块楼面价为37027元/平方米，G13地块楼面价为36890元/平方米，一举成为河西南“地王”，要知道当时该地块周边佳兆业城市广场、五矿崇文金城的新房价格仅为3.5万元/㎡。

　　自2018年以来，南京明确房价定价规则与地价无关，也就是说，“开发商高价拿地，再提高售价将成本转嫁给消费者”的模式难以为继。所以，中国金茂上述“地王”项目何时入市似乎还是个未知数。

　　上述房地产评论员认为，近两年房屋限价严厉，导致前两年地王项目普遍存在难去化问题，中国金茂需要防范后续限价所带来的投资失误等风险。据报道，今年7月，中国金茂杭州金茂府项目曾陷入涨价风波，厦门翔安金茂悦项目和郑州北龙湖金茂府项目属亏本入市且去化不佳，而深圳龙华金茂府则由于定价过高迟迟未开盘。值得一提的是，中国金茂这些项目都是当时以“地王价”拿下的。

　　逾2000亿负债压顶，频繁出售项目“解渴”

　　一边拿地凶猛，而另一边中国金茂则通过出售项目回笼资金。据中国网财经记者梳理，今年5、6月，中国金茂陆续出售和退出8个项目，其中4个项目位于北京和上海。有业内人士预计，中国商业经济网，中国金茂将一次性回笼资金超50亿元。

　　除出让项目股权外，中国金茂今年以来密集融资。上清所3月25日披露信息显示，中国金茂2019年第一期超短期融资券完成发行，实际发行总额为6亿元，发行利率为3.47%，期限为270天。此外，中国金茂还于2月22日完成向合资格投资者发行本金为18亿元的公司债券，所得款项用于偿还公司现有债务。

　　上交所5月30日发布的信息显示，北京凯晨置业有限公司拟发行“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”；7月8日，该资产支持证券计划获通过，发行规模为72.91亿元。

　　中国金茂在半年报中提到，由于融资规模比上年同期增长，利息开支较上年同期增加了41%。

　　对于中国金茂频繁转让旗下项目股权，且融资步伐加快的行为，业内普遍认为是“资金紧张”，不过中国网财经记者曾就此致电致函中国金茂，但没有得到回应。

　　截至2019年6月30日，中国金茂的总负债为2195.38亿元，与2018年底的1933.7亿元相比大幅增长。其中一年内到期的银行和其他贷款有256.78亿元，而同期现金和现金等价物是223.78亿元。