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三年前销售额还只有229亿的规模的中南建设,如今已经完成了从百亿到千亿销售规模的进阶。不过,相较之销售目标,如今的中南更重视提升盈利能力,内核或是指向其被低估的价值。 自2019年以来,晋升千亿房企俱乐部的中南建设股价几近翻倍,而支撑其股价上涨的是这家房地产公司,开始快速增厚的业绩,在业内人士看来中南建设着实表现不俗。而颇有意思的是,中南建设在争规模的大队中,竟走出了自己的“个性”。在与其他房企争相立下更高销售目标的时候,中南建设却出人意料地提出要在3年内实现超过11倍的利润增长。 同时,中南建设还提出了雄心勃勃的股权激励计划,当初那个区域房地产公司在不断的激流勇进中,已经蜕变成成熟稳重的全国性房地产公司。
中南建设发布的《2018年那股票期权激励计划》显示,其业绩承诺2018-2020年归母净利较2017年的增速分别不低于240%、560%和1060%,即3年11.6倍。对于一个企业来说,相比较几千亿的销售目标设定,利润目标的增长更加有吸引力。 事实上,股权激励的手段往往表示着公司管理层对公司未来业绩增长的信心。2018年中南建设的周转速度加快,在房企大裁员的年头中南也没有裁员的负面新闻,业内多个知名经理人也投奔而来。中南建设3年11倍的底气又是来自何处? 业绩如何突飞猛进? 在当下房地产行融资紧缩、政策严控的时期,房企都会根据自身的能力来伸缩扩张,在这个阶段房企业绩若还能突飞猛进,那绝不仅仅是运气的成分。过去拼规模,现在拼盈利优势,房企的思维在转变。 规模扩张的过程中能控制好风险已经十分难得,但还有一些企业,竟然实现了规模和利润的双增长,可谓难能可贵。 1月29日,中南建设发布了2018年度业绩预增公告,宣布报告期归属于上市公司股东的净利润金额预计达19.29亿元-22.30亿元,涨幅220%-270%;基本每股收益达0.52元-0.60元,远超去年同期的0.16元。如今A股炸雷上市公司接连发布业绩预减公告的环境下,发布业绩预增的中南建设显得尤为难得。 此前中南因盈利能力弱而一度被质疑,而这次公告透露,预计报告期归属于上市公司股东的净利润大幅上升的主要原因是公司主营业务收入增加。而公司利润的高增长是营收规模以及包括毛利率、周转率在内共同提升的共同结果。 实际上,在行业整体毛利率不断下滑的今天,毛利率成为房企比拼优势的重要阵地。无论是以品质著称的绿城,还是以规模领先的碧桂园,都需要经历从规模到盈利的必然成长选择,中南建设亦是如此。 从2016年公司经营开始大幅改观,销售金额从2015年的225亿元上升到2016年的502亿元、2017年的963亿元,2018年已突破1500亿元,早已经成为一个全国性房企。 同时,与销售额增长对应的则是公司不断增加的新项目。截至2018年三季度末,中南建设新增项目91个,规划建筑面积合计1,314.5万平方米。新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市,中南建设的规模在壮大。 想要实现利润的快速增长,仅提升规模远远不够,不少房企为了扩大体量牺牲盈利能力,即所谓的增收不增利,规模涨了,盈利却没跟上。而中南建设在扩张的同时,却不忘改善盈利能力。 从2018年半年度报告和第三季度报告可以看出,公司毛利率和净利润率相对上年同期都有明显提升。上半年毛利率同比增加5.6个百分点,净利润率增加3.7个百分点;前三季度毛利率同比增加3.5个百分点,净利润率增加2.7个百分点,若仅聚焦于房地产业务,增幅还将更明显。 开发商最大的支出就是拿地,如果拿地太贵了,就会陷入被动。此前2016年公开招拍挂市场上演了无数肉搏拼杀,某些激进的房企风光拿地王,仅过几个月之后就扛不住了。 中南建设有一段时期毛利率低,主要是由于结算的项目有很大一部分来自2011-2014年的项目,土地成本较高,大盘施工周期偏长。 不过,在明星职业经理人进驻中南建设后,将原先的大盘模式转变为小盘模式提高周转率,同时公司管理团队拿地是严格执行净利润率不低于100% “拿地标准,从而控制拿地成本。
未来随着公司2017年、2018年经营情况进一步改善之后的销售资源更多进入结算环节,公司的盈利状况将进一步提升。 中南建设被低估? 除了盈利能力弱,中南还因高负债、净资产过低广、融资还债遭质疑。实际上,如果除去应收账款,以及销售额足够覆盖有息负债的背景下,中南的负债率其实并不高。 数据显示,截至去年9月末,公司2018年9月末总资产负债率接近90%,但是除去预收账款之后的负债和总资产的比值只有41.7%,明显低于行业平均水平。其中,公司有息负债只有563亿元,刚刚超过公司全年销售金额的1/3,大大低于行业平均水平,且有息负债中一年以内的仅有156亿元,明显低于同期公司现金余额216亿元,公司利息保障倍数高,偿债能力强,实际债务风险低。 融创大老板孙宏斌曾说,“销售额/有息负债达到1.5以上就是安全的。”而据此计算,中南建设的的销售额/有息负债为2.66,A股民营房企里排第一。业绩快速增长的背后,中南建设也在不断优化自己的杠杆,稳步调节速度和规模之间的平衡。 中南建设的经营活动现金流足以覆盖有息负债。2018年1-9月份,中南建设经营活动产生的现金流量净额为88.0亿元,比上年同期增长44888.8%。9月末,公司货币资金216.4亿元,相对2017年末增加51.6%;前三季度经营性现金流入1161.1亿元,是全部有息负债的1倍还多。 实际上,民企的融资优势不似央企,在融资紧缩的环境里,中南积极开拓融资渠道,公司债、海外债、ABS和中期票据等都有覆盖。 从各方面的数据来看,中南建设的发展已经愈发趋于稳健。 如何在快速晋升全国性房企? 2009年,中南建设还只是一家立足江苏的区域性房企,2018年它就已经是一家破千亿销售额的全国性房企了。中南建设是如何由区域房企快速跻身全国性房企? 从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的综合体以来,中南建设充分发挥自身建筑施工优势,通过打包拿地方式获取城市综合体项目,开发了很多百万方大盘。 昔日的中南,扎根江苏,被誉为造城专家,长期聚焦三四线城市,在随之而来的房地产热潮下,中南建设决定向前迈进一步。 在2016年,中南建设做了一个重要的决定,将公司总部从南通搬迁至上海,彼时房地产火爆的行情吸引了一大波房企进驻一线城市,中南建设没有选择偏安一隅,其实不难看出中南是一家忧患意识很强的企业。 要知道,当时万科、融创、富力、碧桂园等大房企都已经在其中站稳脚跟,区域房企中南建设同大房企争夺土地资源,不是一件容易的事情。为了站稳脚跟,中南建设迅即展开布局,在人才、组织、机构上都主动做了较大的调整,尤其是去家族化,引入职业经理人也充满魄力。 当初宇宙房企碧桂园杨国强曾为公司发展,专门拿出几亿元资金引入人才。而中南建设也耗费精力与资金,引入了一批职业经理人,包括明星职业人陈凯,中南置地高级副总裁辛琦、营销副总裁甘玫、人事副总裁张宽权、都是从2016年开始陆续进入中南置地的,这些高管均来头不小。 以陈凯为首的职业经理人给中南带来了几个改变,布局偏向以及百万大盘模式转为小盘模式。 2016年中南共新增土地储备27个,规划建筑面积488万平方米,货值700亿元。而截至年底,公司在二线城市以上(北京、上海、南京、青岛、武汉、天津、苏州、无锡)的土地储备占公司总土储的24.21%,长三角地区土地储备占公司全部储备的56.88%。 同之前有所不同的是,此时的项目已经不再是百万大盘模式,变为了小盘快周转模式,而这也是此前阳光城突飞猛进的绝招。从过往的大盘开发转向小体量模式,公司的周转效率明显加快。而在拿地方面,在起加速全国布局的同时,严控成本。 2017年,随着房地产政策形势的改变,公司加大了对一、二线核心城市周边洼地的投资,围绕着“大上海”、“大南京”、“大北京”三大都市圈2017年共新增地块41个,总货值701亿。 这一年,除了山东区域外,还新进入了深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。从城市来看,南通、西安、徐州是拿地最多的三个城市,均超过了100万平方米。
通过积极布局中西部城市,中南置地得以进一步完善全国布局战略,为未来销售扩张做好准备。 而如今,已经是千亿房企的中南建设在加码提升自己的盈利能力,注重内核对一个房企来说无疑是一件好事。 |
