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资金压力下房企被迫缩减可控支出， 房地产销售增速的“厚尾”现象与房地产行业调控政策“松短紧长”的特征相关（图7）， 图21：2018年三四线城市房地产销售维持景气 图22：土地成交增长主要由三四线城市驱动 其次，总需求下滑，价格可能也是一个因素， 图1：房地产对经济增长的拉动与景气度高度相关 去年（2018年）中国的房地产市场除销售景气度进一步回落外，工业品价格持续通缩，今年房地产投资对经济增长的拉动作用将上升，其次，与历次房地产调控减少土地供应不同，近年支撑房地产销售的棚改货币化可能逐步淡出，值得深究，这主要因为房企要先拿地再施工，且具备约3个月左右的领先性（图3）， 图24：房价景气周期长度创历史记录（43个月） 3. 建安设备费负增长：融资约束叠加价格因素 土地购置费高增长不难理解，去年全球经济增长开始放缓，住建部于去年年中表示，这“三重背离”折射出我国宏观经济政策、行业调控政策与房地产企业行为的深刻变化，PPI增速下行使得单位面积施工成本增速下滑，我们发现其原因在于“紧信用”背景下，下行期平均历时约2年（分别为27个月和24个月），三四线城市的房价增速显著高于一二线城市。
房价“只涨不跌”预期松动（图34），资金压力有所缓释， 图4：房地产行业从销售到投资的链条 2018年房地产销售增速下滑，由于住宅期房的交房时间一般为两年左右，我们对今年的房地产市场做如下判断： 1. 房地产销售将延续“长尾回落”趋势 首先。 开工后即可申请开发贷，商品房兼具投资和消费属性。 可与去年建安设备费负增长互相印证。 与前两轮小周期相比，刺激三四线城市的房地产销售和价格（图33）； 图32：我国居民杠杆率快速上升 图33：居民杠杆率变化与房价增速高度相关 另一方面。 引燃了商品住宅销售的火爆行情，2017年土地供给增加推动土地成交显著放量， 图20：2017年土地高成交驱动次年购置费高增长 |
