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近日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2017年12月大数据房价指数(BHPI)的基础上，结合项目组对住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年1月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)。报告指出，2017年除广州外的一线城市房价持续稳中有降，并未出现反弹迹象。热点二线城市房价年度涨幅较大，但目前房价总体呈现退热企稳态势。市场的趋于稳定，为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了时间与空间。 2017年12月大数据房价指同比显示，成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市分别以70.39%、56.33%、52.4%、51.75%、51.29%的同比涨幅居样本城市前五位。一线城市中，北京同比下跌2.27%，上海同比下跌0.35%，深圳同比上涨8.14%，广州同比上涨46.11%。分区域看，样本城市中，京津冀板块城市综合房价下跌3.36%，长三角板块城市综合房价上涨8.96%，中部和珠三角板块城市综合房价分别上涨24.78%和23.48%。 2017年12月大数据房价指数环比显示，热点二线城市房价开始退热企稳。多数样本城市房价环比涨幅在2%以内，另有5个城市房价环比下跌。样本城市中，环比涨幅在2%以上的只有南宁、成都、烟台3个城市，且涨幅均未超过4%。天津、上海、北京、厦门、郑州居样本城市房价环比涨幅后五位，房价均出现不同程度环比下跌，其中天津房价环比下跌2.57%居跌幅首位。2017年12月北京房价继续下跌1.1%，从2017年5月开始已经连续下跌了8个月。廊坊(燕郊)房价从2017年4月房价最高点至2017年12月，累计跌幅达36.8%。根据当时当地购房信贷政策，首套房最低首付在20-30%之间，这意味着最高价位区间进入廊坊(燕郊)市场的购房者已经成为“负翁”。不过2017年12月廊坊(燕郊)房价环比微涨0.59%，后市走势及风险有待进一步观察。 2017年样本城市房价总体呈中低价区间上移，超高价区间下移的态势。2017年12月，北京、深圳、上海分别以53778元/平方米、53614元/平方米和49712元/平方米的单价中位数，居样本城市前三位。其中上海单价已经跌破5万，而北京在2017年4月单价中位数曾达到63962元/平方米。从低价位区间看，2017年12月，样本城市中，只有沈阳、烟台、太原三个城市单价中位数在万元以下。而在一年前的2016年12月，共有11个样本城市单价中位数在万元以下，其中西安单价中位数仅为6550元/平方米。 针对当前房地产形势，报告指出，从市场面看，经历2016-2017年的市场回升，中国住房去库存工作基本完成，多数城市住房库存水平较低。同时为了抑制房地产泡沫，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。而在部分三四线城市，去库存政策尚未及时调整。这是2017年一线城市房价稳中有降，二三四线城市房价快速上涨的基本背景。 对于一线城市与热点二线城市，市场的短期供求平衡主要靠严厉的调控政策来维系，房价的稳定性较为脆弱。试图放宽调控的尝试可能会引发房价的重新发弹。对于多数三四线城市而言，住房市场短期库存虽然较低，房价虽然上涨较快，但潜在供给能力较高，已售空置现象也较严重，房价持续快速上涨的基础并不存在。 从政策面看，全国住房城乡建设工作会议明确，要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”、“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。房地产市场调控不会发生方向性转变，抑制投资投机性需求仍是调控主基调。 报告预计，由于一线城市调控政策放松的概率极小，一线城市房价以稳定为主，短期内大起大落的可能性均不存在。二线城市库存水平虽然较低，但房价累积涨幅较大。同时，二线城市调控政策也没有一线城市严格。综合库存、价格水平和政策方向推断，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。三四线城市逐步进入退热或下跌阶段。三四线城市当前的低库存和市场发热，只是特定政策和市场环境下的表象。其潜在供应能力和民间空置量都较大，如果市场预期发生变化，可能出现止涨或下跌。 |
