|
进入2017年以来，受到预售价格管制以及商办限售政策的影响，北京住宅市场的供应热点降入年度新低。 根据亚豪机构统计数据显示，2017年以来，在北京新建住宅市场，月度开盘项目数量仅在10个左右，最少的10月份仅5个项目入市，到了年底这一情况也并未改善，12月份仍将以10个项目的入市量收官，全年供应市场冷淡。 值得关注的是，多个总价超过2000万元，甚至总价超过5000万元的豪宅项目相关负责人向《证券日报》记者表示，在今年的购房客户中，80后财富新贵买家越来越多，甚至90后“创二代”也成为高端项目的重要客户来源。 另有麦田房产向《证券日报》提供的统计数据显示，在北京二手高价盘市场，80后买家也在攀升。据麦田房产统计，最近一年，在总价2000万元以上二手豪宅成交中，70后占30%，80后占39.2%，90后占10.8%。 种种迹象表明，80后正成为高端市场的主流买家，甚至90后也是新兴的豪宅购买力。 改善需求主导新房市场 根据亚豪机构统计数据显示，12月份，北京商品住宅市场预计将有10个项目入市销售，其中仅有一个是纯新盘。 《证券日报》记者注意到，在12月份即将入市的10个项目中，有5个别墅项目，也有预售单价高达10万元/平方米的高端住宅，有90平方米以下户型房源的项目仅有2个。 “在目前12月份预计入市项目当中，仍以大户型产品占据主导，全部为中小户型的仅中海国际城一个项目，另外除华瞰?墨园、京投发展?公园悦府两个项目当中有部分中小户型产品外，其他项目均仅提供117平方米-646平方米的大户型产品。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，目前市场当中在售的商品住宅项目多为改善型产品，因此以中大户型为主，这也是今年整体住宅供应当中最为突出的结构性特征。 据地产机构最新统计，今年1月份-10月份，北京别墅市场总成交4028套，在历史成交排名中，这一成绩仅次于2016年。同期普通住宅成交13000套，别墅占商品住宅成交总量的23%，而从2006年开始，这一比例数据从未超过10%，可见今年别墅市场之热。 高端项目销售额占比提高的背后，不乏得益于别墅客群受调控政策影响较小，以及别墅功能空间对改善需求吸引力更大的原因。 不过，郭毅认为，随着土地出让环节便已限定“9070”户型产品的商品房大量上市，明年新房市场产品同质化的现象就此打破，供应结构也将因此发生逆转，中小户型将再度成为市场主力。与此同时，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改客群，而大户型的高端改善产品则因后续供给乏力，稀缺性特点不断强化，市场需求将逐步回暖。 80后买“高性价比”豪宅 事实上，受到限价政策的影响，今年一些原本预计销售“10万元+”的项目纷纷“降格”入市，这些“高性价比”的高端项目已经受到了80后财富新贵和财富阶层的青睐。 “在我们已经销售出去的房源中，多数购房者是偏年轻化的客群。”今年在售的鲁能钓鱼台美高梅别墅项目相关负责人接受《证券日报》记者采访时表示，目前项目在售的内城别墅，单套总价达5000万元以上，因地处与三元桥商圈同等的新“国门区”，“三环+别墅”组合，双拼别墅业态却有立体四合院的内城别墅形态功能等优势，吸引了大量企业家等财富阶层。 据该负责人透露，鲁能钓鱼台美高梅别墅项目总计仅46套，预计未来入市的房源单套总价均超过6000万元。 无独有偶，位于一号别墅区孙河板块的龙湖景粼原著项目相关负责人向《证券日报》记者表示，目前项目类别墅产品业态的主要客户年龄在36岁-40岁之间，其中不乏80后身影。 据记者了解，该项目为龙湖最新一代原著系产品，由独栋别墅、双拼、叠拼和洋房等产品业态组成。接下来将向市场推出132平方米的墅区洋房50套，总价约1000万元，主力客户年龄在31-35岁之间，多是来自望京、朝阳公园和国贸附近的客群。 值得一提的是，在2017年1月份-11月份北京“普宅+别墅”新建住宅项目销售榜上，龙湖景粼原著项目位列第三位，为北京朝阳区别墅销售冠军，销售额已达39亿元，其中别墅产品成交金额占一大半，约为25亿元，全项目成交均价接近8.1万元/平方米。 事实上，在今年出炉的新版城市总规中，别墅类项目已然临近“断供”边缘。按规划，未来5年改善型住宅占比将大为缩水。根据规划内容推算，未来北京供应的每10套住宅中，仅有一套是90平方米以上的改善型住宅。 “从今年出让的住宅用地绝大多数设定限售价格来看，自明年年初开始，限房价商品房将前赴后继地入市，并且逐渐成为新房市场增量供应的中坚力量。”另有市场人士向本报记者称，届时，改善型住宅供应将减少，未来，市场上可供改善性客群购买的新建住宅可选量将逐渐紧缩。鉴于此，80后财富新贵当下出手买“高性价比”豪宅也就不难理解了，因为当下或是改善性客群出手的好时机。 |
