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2017年广州相继在限购、限贷、限售等方面加码调控措施，结合信贷收紧和实际利率上浮的影响，从供需两方面入手，遏制市场上的投机气氛，稳定买卖双方对后市的预期，促使楼价增幅逐步趋缓。二手住宅市场成交呈现出前高后平的发展态势。据广州市住建委网站公布数据统计，2017年前10个月二手住宅共成交115905套，在一手住宅供应减少以及价格高企的市况之下，购房需求逐步流向二手房市场，带动一二手成交占比出现变化：2015年二手成交占比仍低于一手，而2017年前10个月二手成交量已明显超过一手，一二手成交占比变为4:6。 合富研究院高级分析师梁燕明表示，预计2018年调控政策放松的可能性不大，二手住宅市场仍将受到限购、限贷、限售政策的影响，购房者入市门槛仍相对较高，一季度购房者入市态度仍趋谨慎，买卖双方的博弈仍将持续。天河、海珠、荔湾、越秀、白云等区域以二手住宅成交为主力的格局经已成型，2018年这些区域的二手交投活跃度有望仍超过一手。中心城区楼价高企的现状，将导致刚需外溢到外围区域购房的趋势进一步明显。随着轨道交通的延伸，花都、黄埔、南沙等区域的二手房市场发展有望提速。 中心区二手房成主力 据广州市住建委网站公布数据统计，2017年前10个月海珠、越秀、白云这三个区的二手住宅成交量分别为16639套、12771套和13749套，区域内楼市成交当中，二手房占比均超九成以上，而2017年前10个月天河、荔湾两区的二手住宅成交量，分别为12841套和9370套，二手房成交占比也高达八成以上。 梁燕明预计，2018年中心城区一手楼市供应放量的可能性不大，中心城区二手房占成交主力的格局料将延续下去，不过，中心城区楼价相对较高，购房的入市门槛不低的现状，可能将进一步带动刚需购房需求外溢到外围受轨道交通利好的区域。 从2017年前10个月二手住宅成交情况来看，花都、黄埔等受到新地铁线路途经利好的区域，二手住宅交投热度均有所增加。据广州市住建委网站公布数据统计，花都、黄埔两区在2017年1-10月的二手住宅成交量分别为11256套和3799套，均已超过2016年区域全年成交总量。 购房者入市门槛升高 据合富大数据统计，2017年前11个月广州二手住宅市场中成交个案的购房总价段分布与2016年差不多，超过七成的个案购房总价落在300万元以内，其中，总价在150万元以内的低价房源依旧最受购房者青睐，成交占比达38%。 但从单价上能看出楼价的变化，据合富大数据统计，2017年前11个月单价低于4.5万元/平方米的各单价段物业成交占比均出现下降，其中，单价在1.5万-3万元/平方米的物业成交占比从2016年的50%下降到2017年1-11月的45%，而单价低于1.5万元/平方米的物业成交占比也从2016年底的21%下降到2017年1-11月的19%。 在调控加码和实际利率上升之后，购房者的入市门槛有所升高，为了能尽快实现购房计划，有部分购房者在购房面积和户型上作出让步，令中小户型物业更受市场青睐。据合富大数据统计，2017年前11个月面积在90平方米以内的物业成交占比达61%，较2016年的54%增加7个百分点。在户型的选择上，1房和2房均较以往更受欢迎。 首次置业仍占主力 广州二手住宅市场仍是以首次置业的刚需型买家为成交主力，据合富大数据统计，2017年前11个月首次置业占比保持在六成左右，而受到限贷政策影响，改善换房需求的首付门槛有所升高，在一定程度上影响了换房型买家入市的积极性。据合富大数据统计，改善型换房需求占比从2016年的29%下降到2017年1-11月的25%。直到接近年底这段时间，改善型换房者的入市积极性才出现轻微的回升，主要由前期已“卖一”的换房者加紧在年底入市“买一”引起。 从购房喜好上看，首次置业人士对中低价房源仍相当追捧，而改善型换房者则依照自己的购房预算购置物业，导致改善型换房需求个案相对均衡地分布在各总价段内，并没有出现过于集中在某一个总价段的现象。据合富大数据统计，2017年1-11月约有44%的首次置业需求购房个案，购买了总价在150万元以内的物业，此外，总价在150万-300万元之间的物业，也颇受预算稍充裕的首次置业人士青睐，成交占比达36%。 与此同时，总价在150万-300万元之间的物业，同样受到改善型买家青睐。据合富大数据统计，2017年1-11月约有31%的改善型换房成交个案，落在该总价段内，但与2016年相比，总价在150万-300万元之间物业在改善型换房需求个案中的占比，出现约5个百分点的回落，受楼价的影响，部分换房需求转而到再高一个价位段内释放，促使300万-450万元总价段的成交占比，从2016年的18%微升至2017年1-11月的21%。 |
