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2017年年底，即将从北京某高校硕士毕业的邱然乘五个小时的高铁，回到曾经求学过的武汉办理落户。拿到户口本的第二天，她的父母开始为期一个月的武汉看房之旅。一个月后，邱然再次回到武汉，签定了一份当地二手房交易合同。 邱然是2017年10月11日《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》政策后，第一批落户的外地大学生。这个专项政策几乎放开了大学生落户的全部条件，要求最低学历是全日制大专，硕士、博士不受年龄限制。 据武汉市官方统计，落户新政实施后，仅一个半月全市新增办理落户60960人，大学生5.5万人，这一数字以每天超3000人的速度增长。而2017年全年,共吸引大学毕业生落户13.96万人,是2016年同期的6.35倍。尽管当地政府并不乐意将此与楼市年底的翘尾行情联系起来，但种种迹象表明，招徕人才的政策遏制住了市场的下滑。 自2017年下半年开始，至少有10多个限购城市打响了吸引人才的战役。在一位大型上市房企决策者看来，引入外来人口的政策可能并非只为支撑楼市乃至地方财政而设，但对增大未来楼市空间起到了至关重要的作用。选择这种方式激活市场，实际上可以解决城市发展后劲的一系列等问题。 相较于武汉、合肥等城市的曲线救国，直接放松限购标准的兰州则显得有些突兀。不过，从近几次地方调控的进退方式来看，调控技术划出了一条明显的进化轨迹。 落户政策与楼市巧合 事实上，武汉的人才流失已是老生常谈的话题。坊间一直存在“孔雀东南飞”一说，即从武汉毕业的大学生，大部分去往东部沿海城市和珠三角就业。 但似乎直到2017年，当地才找到解决这个问题的方案。 2017年6月，武汉市开始放宽落户条件，毕业3年内凭毕业证和就业证即可落户。10月，直接将3年期限取消。 巧合的是，2017年的前10个月，武汉楼市开始逐渐降温。根据中指院数据，2017年武汉住房成交面积2040.42万平方米，同比减少32.7%。再根据国家统计局数据，武汉2017年11月新房价格环比10月份持平，与2016年同期相比，仅上涨0.1%。 链家武汉公司在5月时，认为下行通道已然清晰，开始相应的战略调整。据其统计，二手房客户比从2017年初的5:1(即1套房源有5个意向客户)，降至2017年5月的3:1，10月达到2:1的低点。 与此同时，2017年武汉土地市场持续火爆。武汉全年通过招拍挂成交的土地(不含工业用地)共172宗，多个远郊地区诞生“地王”。17家千亿房企，除了恒大(在毗邻武汉的鄂州葛店拿下了一块地王)，其他都通过招拍挂在武汉公开市场拿地。中指院数据显示，武汉2017年的土地出让金达1524亿元，居全国第四。 另外，虽然“茶水费”在上个月被严厉整顿，22人因此被刑拘，但另一个变相加价的手段“装修费”已然冒头，经济观察报在2018年1月走访武汉武昌区、汉口区、青山区多个楼盘发现，20万-30万元的精装修费已是常态。从官方公布的2017年推盘量来看，装修楼盘占到6成以上。 可见，在武汉新房成交量企稳的同时，开发商同时受困于限价和土地争夺的愈加激烈，接下来的投资和开工预期与此紧密相关。 支撑开发商的是武汉新房居高不下的销售率。中指院的监测开盘数据显示，2017年武汉开盘销售率达91%，全年出现了200多次开盘即“日光”，均创历史新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，武汉新房成交的企稳和官方对预售证的管控有关系。 新房、二手房价格“倒挂”也能证明对需求的抑制。据链家监测，武汉2017年 1月的全市挂牌均价为17209元/平方米，此后一路小幅上涨，到12月涨至19617元/平方米。2017年的6月-8月是“倒挂”最为严重的时期，例如武昌区南湖的毛坯二手房以2万元/平方米的价格可以在3天内脱手，而附近的新房开盘价仅在13000元/平方米左右。 不过，压抑的需求在2017年10月下旬开始得到释放。一名中介人士称，二手房市场在10月下旬就开始反应，成交活跃了起来。链家的监控数据显示，武汉二手房成交套数在2017年10月份环比增长18%，到11月增长了22%。 武昌区公安分局一名工作人员向经济观察报介绍，单武昌区第一个月就新增了1万多的落户人数，其中约三成是为了购房。 武汉在第四季度加大了新房推盘量，12月最后一周推盘量多达24个，12月成交量环比增长29%。同时“日光”频现，例如12月25日开盘的融创观澜壹号1540套房源在开盘当天全部售罄。 武汉楼市研究专家李国政认为，武汉是一个“跑量”的市场，随着“百万大学生计划”，武汉市户籍人口将大幅增加，人口红利是吸引外来房企的最主要因素。 2017年12月，武汉进一步加大对人才购房的支持，市房管局发布《武汉市房票(人才住房劵)使用管理办法(试行)》，非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房，使用房票所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。房票是指对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才，政府发放用于租购房屋的补贴凭证，发放标准由各主管部门根据行业管理实际情况另行制定。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从实际情况看，类似房票本身是购房权的一个保障，这样就可以回避是否要松绑限购等政策。同时也是一种福利的体现，通过购房和租房的时候使用此类房票，有助于真正让人才满足居住的问题。 百万大学生留汉工程 房票政策和2017年10月的《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》，都是配合“百万大学生留汉创业就业工程”制定的。 “百万大学生留汉创业就业工程”在2017年的6月正式公布，官方将这个计划的实施措施总结为“留汉九条”，除无门槛落户外，还有每年建50万平方米以上的人才公寓用于购买和租赁等政策，以确保在5年内留住100万大学生。 近些年武汉每年应届毕业生的数量在40万左右，据武汉市人社局的数据，从2013年起，留在武汉的大学生一直在10万-15万人徘徊。“百万大学生”的意思是，每年至少留住40万的一半即20万，5年就是100万人。 湖北省人力资源和社会保障厅的一名工作人员向经济观察报透露，2016年底武汉市委的一次内部会议上，湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新提出了留住大学生的目标，春节过后的2017年2月，武汉市就与龙头企业家座谈，陈一新公开表示力争5年内将100万大学生留在武汉。 为了配合“九条”的落实，2017年的4月，武汉市成立“招才局”，陈东升、雷军等16位知名企业家被聘为“招才顾问”和“招才大使”，招才局向市委市政府直接负责。 招才局的工作人员由市委市政府向各部门协调抽调，共28人，包括房管局、科技局、人社局各相关单位，同时将全武汉现有的48项人才工作职能、55项人才政策、10亿元左右的人才专项资金统一到招才局统筹。 事实层面上，招才局的成立、“百万大学生留汉工程”成为拉开限购的第一道口子。 当然，政策的出台伴随着多种契机。上述湖北省人社厅的工作人员对经济观察报说：“政策的出台不是说一个因就对应一个果，不是说房价涨了我们就要吸引人才回来买房，这样的思考太单一。” 他认为，放宽落户是大势所趋，不仅是大学生回流，从2015年开始，政府就发现江浙一带的湖北籍高新技术和技能人才，因外资企业的撤退，开始逐渐回到湖北。 陈一新在2016年12月由中央全面深化改革领导小组办公室专职副主任，调任湖北省委副书记，武汉市委书记，他此前的从政生涯都在浙江。而浙江一直是到湖北抢夺大学毕业生的主要力量。据上述省人社厅工作人员回忆，早在十几年前，浙江省省委带着800家当地企业在汉口国际会展中心召开宣扬会，声势浩大，给人社部门留下了很深的印象。湖北省的人才抢夺确实慢了几步，2017年，湖北省人社厅才第一次带队去清华大学宣讲。 武汉市住房保障和房屋管理局的一名相关工作人员，也表达了同样的观点：“以前武汉市政府的观念其实是顺其自然，我们认为搞好经济自然他们就会回来，陈书记来了之后提出'刻意人为'，就是再也不能顺其自然了。” 人才即城市活力 武汉并不是唯一通过为特定人才放松落户和限购政策的城市，从2017年下半年至今，广州、青岛、厦门、西安、廊坊、天津、合肥、石家庄等18个城市出台类似政策。 1月9日，已经实施多年购房获取蓝印户口的天津市，宣布为符合天津发展需要的人才实行租房落户政策。早在1月2日，天津市保税区已经出台吸引人才的细则，对人才购房和租房补贴等优惠，计划到2020年，户籍人口达到920万，城镇化率达到80%左右。 日前，天津市还曾宣布2017年GDP大幅度缩水。对此，天津市政府给出的解释是统计口径的更改，即从原来按注册地统计改为按实际产地统计。但实际上2017年1-11月份天津市公共财政收入、非税收入等收入同比均呈现负增长。 比如2017年天津房地产投资和土地出让金均同比减少，天津市统计局数据显示，2017年前11个月，天津房地产开发投资同比下降2.9%;中指院数据显示，2017年天津市土地出让金同比减少12%。 据中指院数据显示，在目前已经出台相关放松限购政策的城市中，石家庄土地出让金同比减少42%，苏州减少36%，合肥减少35%，厦门减少14%，如果算上兰州和天津，这些城市在全国70城土地出让金减幅最大的10个城市中占据6个席位。 在已经发布吸引人才落户的城市中，多数城市将人才与购房资格相挂钩，比如南京与共产房购买资格挂钩，而武汉和泰州则直接为人才发放房票，而长沙新政22条规定，只要在长沙工作具有专科以上学历，首套房不受户籍和社保限制。 郑州规定，只要工作在本地且具备全日制本科以上学历、副高级以上职称的外地人，购买首套房只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明，以及购房人的就业状况，不再审核社保和个税证明的交纳期限。 无论是为了吸引人才流入，还是为了缓解因楼市成交下滑导致的地方财政压力，这些政策均直接或间接地为房地产市场带来一定影响，尤其是将人才和购房资格挂钩，使得大批被限购排除在市场之外的群体具备购房资格。 “第一枪”成为众矢之的 武汉楼市在2017年末翘尾后，兰州市打响了2018年明确松绑限购的第一枪。 如果说武汉等地通过增加户籍人口间接增加了具备购房资格的人口，那么兰州就是直接放松了购房准入门槛。并且，相比武汉等城市由人社部门发布政策，兰州政策则像以往放松调控时一样，直接通过房屋管理部门发布，而更受关注。 1月8日周一，经济观察报记者来到兰州城关区黄河北一个项目销售中心，发现前来看房的人挤满了狭小的空间，置业顾问们的介绍声在其中此起彼伏，销售经理谢欢感叹道：“以前周末也没这么多人。” 三天前，兰州《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》首先取消了西固、九州、高坪等偏远地区的限购政策，限购区域缩小至城关、安宁、七里河、高新区(不含榆中园区)、经济区等三区两园区。 其次，在仍实施限购的区域，兰州本地户籍以家庭为单位可购买两套，非兰州市户籍可购买一套，取消三年社保或一年个税限制。购房者自拿到不动产之日起，三年内不得再次上市交易，这一条款要求写入不动产证中。 一位接近政府人士表示，兰州有很多包括甘肃省内其他市县的外来人口，他们长期生活工作在兰州，如果被剥脱购房资格是不公平的。当然在放松限购的同时，兰州仍然保持在限价和限贷方面的高压政策。 除了在企事业单位和大型民营企业外，在兰州工作的非本地户籍大多没有社保，三年社保或一年个税政策将大批外地购房者排除在市场之外，“大部分都是打工的，即便有社保的，也很少有连续三年的。”上述接近政府人士说。 兰州限购政策始于2017年4月份。北京317限购政策出台后，全国已经掀起新一轮限购热潮。而后在8月份再次升级。 从9月份开始，兰州楼市开始冷却，成交面积、成交金额逐步下滑。统计数据显示，2017年前11个月销售面积与2016年相比还有近30%差距，而成交金额差距是12.58%。 房天下数据显示，2017年兰州市土地成交金为66.68亿元，与2016年的124.89亿元相比接近腰斩。上述接近政府人事坦言，本次放松限购主要原因就是财政压力，“不光是土地出让金，还有契税等其他收入也都减少了。” 其实，在12月中旬财政和税收数据出来后，兰州市政府就开始意识到原有限购政策对财政收入影响，在这不久之后，市政府主管官员召开相关会议正式确定了放松限购的思路，具体政策由房管局联合不动产登记管理中心和物价局制定。 据上述接近政府人士透露，限购松绑政策也获得甘肃省住建厅主管领导的同意，方案制定出来后，兰州市政府批准后正式对外发布。不过限购松绑政策出台还发生小插曲，由于1月5号发布时正值兰州市两会召开，兰州市房管局因此受到批评。 自此，原计划实施五年限购政策在不到4个月后出现了松动。 调控的技术进阶 中国房地产市场调控启幕于2004年，15年时间里累计经历数轮调控的松紧。这次18个城市出台相应政策普遍被看做是第三轮放松的前奏，但与前两次放松显然不同的是，此次调控的差异化特征格外明显。 当楼市经历多次起伏之后，宏观调控手段逐渐精细，经常呈现“组合拳”。特别是2016年以930年新政为起点的一轮调控，全国22个主要热点城市陆续出台限资格、限售、限贷、限价、提供首付比例及按揭利率等“花样”调控，热点城市房价迅速冻结。 “房住不炒”成为调控主旋律后，以317新政为起点，租售并举、大力发展租赁住房，长租房、自持地、共产房等形态开始出现，并提出建立房地产市场平稳发展的长效机制，房地产税也呼之欲出。 本次18个城市出台人才落户、购房政策，与其说是变相放开限购，倒不如说是实施差别化调控、构建长效机制的一部分。对比2008年、2015年两次放松限购不难发现，本次所谓的放松限购仅仅局限于扩大购房群体，而在限贷、限价、限售方面并没有任何松动。 使用最早的土地政策也在这一轮技术型调控中升级。北京、上海、深圳三城在2017年均挂牌了70年纯自持用地，以保障租赁住房的供给，地块争夺中多出了很多新鲜的国企面孔。在2018年，二线城市的土拍“玩法”也要升级。武汉在2017年12月28日挂牌了两宗土地，分别位于硚口和汉阳核心区域的土地，出让条件包括限地价、限房价、竞配建、限售价，竞拍方式是熔断后竞无偿代建再竞规划方案。 (本报实习记者林晶珂对本文亦有贡献) |
