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1月23日，成都中心城区唯一不限购的青白江区迎来新年首拍，经过50分钟的激烈竞拍，最终恒大集团(03333.HK)以14.38亿元总价竞得，折亩价920万元/亩，溢价率53%，刷新了青白江区土地成交单价最高纪录。 这和数月前的成都土地市场相比，热度明显高出许多。2017年在当地负责土地拓展的某房企投资部前员工顾元奇的印象中，调控以后，成都土地市场自2017年10月份以后开始有所降温，一个明显表现是土地溢价率下降，尤其是到了12月份，成都数宗土地流拍。“一是政府提高了起拍价，另外是企业的预期没有此前那么强烈。而且12月份大房企有回款的压力，不会投入那么多钱来拍地。”上述人士说。 但是到了2018年1月份，形势开始有所变化，土地市场局部升温之势明显。除了成都，近期苏州、杭州、郑州等城市的土地溢价率均保持在较高水平，甚至拍出了板块地王和区域地王。 影响土地市场的最关键因素之一，就是房企的拿地积极性，对于大多数房企来说，积极补仓、扩充土地储备是不二选择。 “房企拿地的态度没有转变，有时候那些地不是不愿意去拿，而是拿不到。最近很多城市出让的地块，诸多限制性条件取消了，所以房企都会去抢地。”克而瑞分析师杨科伟说。 “地王”再现 1月9日，苏州新年第一场土拍落下帷幕，本次土拍共出让20宗地块，含11宗宅地，两日土拍共吸金167亿元。 这次土拍还拍出了苏州新地王。央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，折合楼面地价43167元/平方米，溢价率为43.9%，较2017年苏州最高楼面价高出近五成。 而就在2017年11月，苏州也举办了一场大型土拍，8宗地块中，最高楼面地价是15145元/平方米，五幅地块均为底价成交，其余地块的溢价率也相对较低，最高溢价率仅为22%。 相比两次土拍，一个明显的区别是2017年11月的苏州土拍设置了较高的门槛，造成很多房企连竞拍资格都没有。以当时中粮拿下的苏地2017-WG-39号地块为例，该地块要求配建公交首末站、公共停车场、不小于13万平方米的商业综合体、变电站，并且商业综合体不可分割销售和分割转让，还要求竞买人或其实际控制人必须3年为世界500强企业(以《财富》杂志公布榜单为准)，多数房企不满足上述拿地条件。 “前段时间有些城市个别地块底价成交，更多是一种定向出让或者出让条件特别苛刻，最近成交的地块，很多限制性的条件和门槛取消了，所以导致溢价率的上升。另外即便是底价出让，相比同区域之前的出让价，起拍价也还是要高不少。”在杨科伟看来，整体而言土地市场从2017年以来就从未降温过。 杭州开年以来的两场大型土拍，同样热度不减。1月12日，杭州主城区2018年第二场土地网拍落幕，出让地块7宗，吸金115.2亿元。从这次土拍结果看，四宗宅地均刷新所在板块的最高楼面价或最高自持比例纪录。 好地网的数据显示，2018年1月杭州主城区成交了19宗地块，成交金额325.55亿元，楼面均价17658元/平方米，平均溢价率50.06%。这一成交金额创下了杭州历年一月份新高。 郑州的土拍同样受到房企的追捧。1月22日，郑州南龙湖出让五宗住宅用地，这次土拍还未拍就受到了较为广泛的关注。“这几块地全部不限价、不熔断，很容易就会拍出高价地。”郑州当地一不具名的业内人士透露，南龙湖地块吸引了正商、建业、碧桂园、金科、保利、雅居乐、华润、万科、中骏、新城、龙湖、华夏幸福等大中型房企。 当天拍卖现场，五宗住宅用地均遭遇“车轮战”，其中郑政新郑出(2017)6号、8号宗地更是历经400多轮报价，最终这五宗住宅用地折合平均楼面价已突破每平方米7000元，创下区域价格新高。 中原地产研究中心统计数据显示，1月中上旬，全国热点城市延续了2017年土地成交热度，土地成交额高企，其中50大热点城市卖地金额高达2609亿元，最高的杭州卖地341亿元，其次北京324亿元，苏州179亿元。 房企：积极补仓、心态谨慎 “虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”中原地产首席分析师张大伟认为，土地成交热度不减，主要原因在于房企对住宅类地块的拿地积极性高涨。 房企的积极性，归根到底在于对规模的渴求。2017年诸多中型房企都提出了千亿目标，在这种大势下，大量拿地成了房企的必然选择。其中，诸多龙头房企和谋求高速扩张的50强以内的房企，成了拿地主力军。 近日，闽系房企融侨集团也首次对外提出了千亿计划。融侨集团首席投资官郑伟公开表示，融侨计划到2020年实现千亿合约销售额，首先就是扩大布局，提出“3+5+X”的架构——三大区域，五大核心城市以及机会型城市，其中三大区域包括融侨的大本营福州区域，华东和华南;华东区域以上海、南京、杭州为中心，辐射周边的卫星城和城市近郊;华南以广州为中心，辐射周边。五个二线城市指天津、合肥、郑州、武汉、闽南。 过去两个月郑伟去了广州深圳五次，也考察过周边的佛山、惠州等城市，为公司未来进入珠三角做准备，“千亿规模是以后两到三年的门槛，这是行业内的普遍共识。接下来两到三年里面，一个企业如果没有达到千亿规模，应该说他存在出局的可能性，或者是以后只能做一些小事，在整个行业里面没有太大的话语权。”郑伟说。 2017年目标500亿元销售额的中骏置业，也计划加大土地储备。中骏置业副总裁王勐表示，中骏2017年的土地储备货值超过了千亿，接下来会坚持多渠道获取土地，“其实从2017年的角度来说，我们已经进行了提速，2018、2019年，我们觉得土地市场会相对来说趋于理性，这也是中骏未来的机会。因此2018、2019年我们会根据市场的情况、公司财务情况择机考虑加大土地储备。” 但是，对于规模更小的中小型房企来说，在土地市场的日子要更难过一些。他们同样急于扩充土地储备，但往往失望而归，或者要付出更大的代价。 对于这一点，顾元奇深有体会。他此前所在的房企规模较小，2017年拿了5块地，但全是地王项目，今后的运营压力十分大。他所在的投资部曾经在环上海区域看遍了土地，参与了多场土拍，但几乎没有成功过，“每次我们都是举牌举到最后一个的企业，到最后我们算下来都是亏本的，但是实力更强的无所谓。” 顾元奇认为，土地市场的高温是不可持续的，尤其是招拍挂市场，企业应该更加谨慎，“招拍挂市场只会越来越难，一个是起拍价高，另外是企业拿到地的概率越来越小。通过产业导入的方式和地方政府谈判，或者走并购的道路，我觉得这会是未来的趋势。” 杨科伟同样认为，由于企业急于扩大规模，土地市场的热度至少会维持到今年三季度，但是随着融资渠道的收紧以及企业自身资金压力的加大，长期来看土地市场的热度是否能持续还是未知数。“房企资金压力逐渐出现，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟判断说。 |
