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旗下栏目: 地产

看商业地产如何突围 三四线城市是未来机会

来源:中国网 作者:小艺 人气: 发布时间:2018-01-26
摘要:从传统购物中心到全渠道发展,从高呼狼来了到主动参与电商竞争近年来商业地产在转型路上不断前行。未来,商业地产不仅要做强优势品类,收获更好的业绩,更要向三四线城市下沉,积极打通金融渠道,在激烈的市场竞争中笑到最后 新年伊始,印力联合大股东万科收

  从传统购物中心到全渠道发展,从高呼“狼来了”到主动参与电商竞争……近年来商业地产在转型路上不断前行。未来,商业地产不仅要做强优势品类,收获更好的业绩,更要向三四线城市下沉,积极打通金融渠道,在激烈的市场竞争中笑到最后——

  新年伊始,印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心,拿下商业地产领域的并购大单,成为业界关注的焦点。但与此同时,全国不少商业地产仍然经营惨淡,行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存压力仍存,三四线城市商业地产利润不足,传统商业业态增速放缓的情况下,未来商业地产的前景如何?哪些转型路径将受追捧?在近日举行的全国商业地产年度形势分析会上,这些问题引发了业界人士的热烈讨论。

  不“变”就没有活路

  作为商业地产的一大主战场,百货行业的冷暖,对商业地产的景气程度影响很大。“就2017年的市场形势来说,百货业态呈现回暖迹象,持续4年至5年的业绩下滑已经终止,国内很多百货企业实现了利润、销售双增长,下滑的趋势已经扭转过来。”北京王府井百货(集团)股份有限公司发展部部长曹世斌告诉经济日报记者。

  业绩反转得益于一个“变”字。过去一年,不少传统商业在电商的打压之下慢慢缓过劲来,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,行业内部不断整合洗牌。中国商业联合会副会长、中华全国商业信息中心主任王耀认为,百货店业绩提升的主要原因在于增加了食品销售,中高端家电、珠宝和化妆品都取得了较好的销售额,突出了自己的优势品类。“2017年商业地产市场最大的特点就是变化快,不断推出新的东西。”王耀说。

  业态的重新组合和商业项目的升级改造成为2017年商业地产的重要标签。据联商网数据中心统计,2017年存量改造的商业项目(包括百货转型、更名重开、调整升级等模式)超过30个,略高于2016年,主要以3万平方米至5万平方米项目为主。比如,北京西单大悦城9层经过改造后,推出了首条主题街区——样街,聚集了拇指滑板、电竞科技、网红奶昔等数十家店铺,多元化的业态组合与开放式的动线设计,成功吸引了更多年轻顾客。

  相较于电商的便捷,体验成为线下商业体的重要武器。不少购物中心着手升级传统业态,家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎,电影院、健身会馆、电玩城、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等体验式业态在购物中心里得到了快速发展。

  随着线上流量增速放缓,线上线下商业的联系也日益紧密。“当前,线上流量已经遇到瓶颈,就像飞机没有油了需要停机坪一样,线下企业就是停机坪,现在一些线上企业收购线下企业是必然战略。线下往线上走,线上往线下布局,全渠道发展是目前很多企业所追求的。”北京物美商业集团股份有限公司首席运营官于剑波说。

  三四线城市是未来机会

  商业地产经历了多年的跑马圈地之后,供大于求和同质化已成突出问题。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下,业内认为三四线城市是未来5年至10年内商业地产的机会,不少发力商业地产的开发商,也已经将目光投向了三四线城市。以万达为例,2017年开业的51个项目中,三线及其以下城市开业的项目多达25个,占比近50%。

  对于商业地产而言,三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示,目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%,但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展,三四线城市人口数量还将增加,且随着城镇化发展,居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高,这将给三四线城市的商业开发提供助力。

  “2017年我们收购了大量凯德的购物中心,主要集中在三四线城市,当前北京、上海的商业地产存量已经不多了,我们今后会更关注具有发展潜力的城市。”印力集团北区副总经理张楠说。实际上,新一轮的“跑马圈地”商战已经在三四线城市间打响。据不完全统计,2017年以来,包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

  虽然三四线城市受到企业热捧,但也应注意到市场暗藏的风险。“市场很大,但是利润很薄。三四五线城市基本没有专业开发商,运营者不懂商业,做起来非常难。如果管理不够精细,开发商就没有利润。”宁波太平洋恒业控股有限公司董事长胡敏杰告诉经济日报记者。

  打通金融通道才有出路

  “地产企业现在都在拼销售,而未来要比持有物业数量和质量,从土地供给的情况来看,很多地产项目以后只能持有。要想运营得好,商业地产的金融化就是重要出路。”华润置地有限公司华北大区商业地产管理部运营副总监魏岭表示。

  当前,一二线城市商业地产日渐饱和,进入存量时代,但存量商业地产沉淀了大量的资金,不利于企业的高速周转,越来越成为企业规模化的障碍,一些企业开始积极探索将成熟的商业物业实行资产化管理。有业内人士甚至认为,商业地产如果不打通金融通道,未来的发展就没有出路。

  2017年,深圳益田假日广场资产支持专项计划成立,成为去年首个资产证券化商业项目。家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化,并在中国发起类REITs计划;印力首单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立;国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批……

  其中,REITs作为房地产金融创新的重要形式,受到商业地产企业的追捧。所谓REITs即房地产信托投资基金,通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

  众所周知,房地产是资金密集型行业,具有投资周期长,投资规模大的特点,一般大众很难参与大型房地产及商场投资。实际运行的结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限,普通投资者也少了一个重要的投资渠道。高和资本资本市场部高级副总裁王坤表示,中国目前有10万亿元规模的商业不动产市场,如果将这些存量通过资产证券化形式增强其流动性,可以帮助企业更高效地利用资金,一旦推广开来,商业地产格局有望发生根本变化。

责任编辑:小艺