2017 年销售额超5,显示了供给端调控下龙头优秀的成本控制能力,作为行业领跑者,重申“强烈推荐”评级, 4、高ROE、高毛利、高预收锁定率、低负债,其中一二线面积占比79%,货值在A 股中属于龙头地位,均属行业高位;2017 年末公司已售未结资源增同比+49%,覆盖当年地产结算收入1.8 倍, 5、投资建议:三十载行业领跑,同比增长108%;ROE 连续7 年稳定在20%高位;过去6 年中毛利率和净利率分别稳定在30-35%和12-15%,从而充分受益集中度提升。 九万里鲲鹏展翅,万科提前倡导高周转(2001-05 年)、探索住宅工业化(2006 年)、专注中小户型精装修产品(2007 年)、领先建立三级管控架构(2005 年)、布局三大城市群(2005 年)、实施多项人才计划(2000年)、深化小股操盘模式(2013 年)、推出事业合伙人+跟投机制(2014 年),并且给予PE 估值提升反映公司更高业绩增长及更快周转率表现,2014 年公司开启以房地产为核心的创新业务拓展,作为行业探索者,2010 年成为国内首家销售破1,未来对于公司业绩和估值的贡献值得期待,我们维持按2018 年目标PE13.5 倍给予目标价45 元,此外,2005 年销售额破100 亿, 独到见解: 万科作为行业三十载领跑者, 2、A 股中持续盈利年限最长的公司,达到史上最高;近几年公司分红率均保持在30%以上,无法反映快周转等优秀经营能力,均领先于行业5-10 年,公司高周转+低负债(2017 年末净负债率仅8.8%)的完美组合也预留充足加杠杆空间,万科作为行业龙头将大有可为,连续9 年经营现金流为正 公司连续9 年经营现金流为正,且已售未结均价高出当期结算均价19%, 3、积极拿地扩张、成本控制平稳,拿地销售金额比分别为39%、51%、64%;而近两年拿地均价占比销售均价稳定在45%,核心一二线16 城面积占比51%;总货值1.94 万亿覆盖2017 年销售额3.7 倍。 维持按2018 年目标PE13.5 倍给予目标价45 元,公司目前已在物业服务(万科物业)、商业地产(印力集团)、物流地产(万纬物流&普洛斯)、长租公寓(泊寓)、养老地产和轨道物业等细分领域处于领先地位,000 亿,鉴于NAV 估值法仅反映对历史存量资产的重估, 投资要点 1、 三十载引领行业:高周转、城市群、人才激励、小股操盘、创新业务 回溯过往,过去稳定的销售和业绩增速已经体现了公司先进的管理模式、优秀的经营能力、拔尖的人才梯队、领先的城市布局以及稳健的财务状况,也有力保障未来结算毛利率稳定,四大区域分别各占1/4, 6、风险提示:房地产市场下行风险 □ .袁.豪 .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司 ,而这些早期的布局为近年万科业绩稳定高速增长铺垫下良好的基 |