 回望2017年成都房地产市场，可谓是历经洗礼，一揽“芳华”的一个年头。这一年，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的这一基本定位指引下，楼市调控政策频繁出台，让楼市得以平衡发展。这一年，随着成都成为国家中心城市之一，城市发展有了新的方向，城市的吸引力不断提升……进入2018年，很多业内人士和购房者对新一年房地产市场的变化尤为关注。在这一年中，成都房地产市场又将有怎样的发展趋势呢? 长效调控“供需论”主导市场刚过去的2017年，成都限购政策持续加码，从3月的限购政策首发到12月摇号政策的出台，整年间成都的房地产市场都维持在“从严”趋势中。在“限购+限售”的政策作用下，2017年前三季度，成都住宅累计供应量与成交量同比均明显下滑，但市场仍延续了2016年底以来供不应求的局面，2017年前三季度的住宅累积成交量约为供应量的1.6倍。成交价方面，自2017年4月成都出台“限价”政策后，住宅成交价的大涨势头得以遏制，4月至8月期间，成都平均房价仅比政策出台前上涨2.1%。据锐理数据显示，截至2017年12月25日，成都平均楼面地价已创新高，尤其是主城区——2017年成都主城区平均楼面地价达9278元/平，而2016年主城区的平均楼面地价仅5385元/平，上涨幅度达72.3%。而另一边，来自正合顾问的数据也显示，2017年上半年“供需论”主导市场，政策调控后仍呈现惯性上涨态势，近郊迎来快速增长，部分郊县核心区如龙泉大面、郫县犀浦已突破万元大关。对于过去一年住宅价格的上扬，戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞曾表示：“影响房价变化的因素很多，而市场供求关系是决定住宅价格变化的最主要因素。从需求端来说，居民收入水平、家庭金融财富的积累、利率和金融环境、消费者对市场的心理预期一定程度上左右着城市住宅价格水平的变化;从供给端来说，开发商的开发成本、政策环境以及当前的价格水平均会影响其对市场的预判，继而影响成交价格的变化。自2016年末以来，成都住宅市场持续供不应求的局面，刺激这部分群体提前加入购房大军;而居民收入水平的提高和对市场良好的预期，则促使部分家庭财富盈余的意向购房人群选择全款买房。” 走势“过去下降就扶持、上升就抑制的周期性调控将不被延续，未来重心在于建立房地产调控长效机制。”在正合顾问看来，长期仍看好城市楼市发展，通过对标一线城市经济与房价的历史规律，结合成都的政策调控周期、市场供需周期等相关研究，预计下一轮跃升机会出现在2019年—2020年。城市外延加快近郊价值凸显“受市区供应不足影响，近郊、远郊成交量持续增长，城市外延区城市化进程加快。”在正合顾问2017上半年半年报中如是显示。主城区住宅价高量少，将购房群体向外挤压，2017年近郊区已经成为成都楼市主力成交区域，尤其是近几年地铁开通，配套逐步完善，近郊区的价值越发凸显。对于现阶段成都住宅市场的表现，谢普丞认为：“虽然政府已经出台各类政策维持住宅市场的稳定发展，但成都正以前所未有的速度在大力推进国家中心城市的建设。在此过程中，成都关于‘产、业、人、文’的各项优惠政策也吸引了越来越多优质产业和人才驻足。‘蓉漂’人口的增加使成都人口净流入量越来越大，为成都住宅市场酝酿了良好需求基础。”与此同时，去年7月2日，成都召开国家中心城市产业发展大会，将郫都、新都、温江、双流、龙泉等原二圈层划入中心城区范围。打破圈层结构，促进资源要素高效流动，提高中心城区的外溢效率和辐射能力，而开发商也看见其带来的发展价值，开始积极地拓展市场。 走势对于成都住宅市场的未来走向，谢普丞认为：“未来随着城市发展逐渐外扩，多核心区域的城市功能日益健全，部分城市人口由市中心流向近郊。预计郫县、温江、双流等区域的住宅市场将迎来新的发展机遇。此外，值得一提的是，二孩政策的开放缩短了居民对于购买改善型住宅的时间预期，预计未来随着越来越多家庭进入二孩时代，对住宅的改善需求将得到更进一步释放。”租售并举未来5年成都将建人才公寓约30万套2017年12月23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议将发展住房租赁市场提到重要位置，对租赁市场和租赁企业的建设和培育方向做出了明确要求。来自仲量联行的报告显示，2016年成都常住人口达1592万人，较上一年增长126万人，增长率达9%。面对如此庞大的人口增量，住房供求不平衡的状况逐渐显现。为了帮助成都引进和留住更多的人才，人才公寓、长租公寓等租赁住宅顺势而生。预计随着政策持续利好和人才流入，将会吸引更多企业加入长租公寓市场。未来5年，成都将建设人才公寓2229万平方米，约30万套，建设面积标准60-120平方米。截至目前，成都市区已经累计拍出11宗无偿移交租赁的土地和9宗人才公寓建设用地，预计供应套数约1万。税收优惠方面，成都将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持：房屋租赁企业税率降至5%;个人出租住房税率降至1.5%。“这样的税收减免将直接降低出租方负担，从而能让其在后期运营提供更加优质的服务”，仲量联行成都董事总经理谢凌表示。 走势对于时下火热的租赁房发展走向，谢普丞预测，“长效机制的建立，将使得租赁住房市场得到快速发展，未来将有更多二手房投入到租赁市场。而越发壮大的入蓉就业和创业的青年群体，则成为成都租赁租房市场的有效需求支撑。”地价上涨拿地条件逐步严格2017年成都楼市的热点还有土地市场。与往年相比，2016年底成都土拍引入熔断机制，可以说是拍卖规则的一次创新。而到2017年，这样的创新频频发生且不断升级。9月14日，成都历史上第一宗人才公寓开发用地被拍出。从土拍市场来看，成都市区住宅及含住宅的商业用地供应在去年三季度有明显回升，但对开发商拿地要求提出新挑战，引入无偿移交租赁和自持租赁房屋土拍规则，进一步收紧开发商利润空间。为保证开发收益，开发商或将成本转移至可售部分。在市区拿地条件变严的同时，二圈层住宅用地受开发商追捧。在谈到2017年开发商踊跃拿地的动因时，正合顾问认为，房企资金充裕，看好成都发展前景等均是高价拿地的动因。此外，2017年的土地市场，非成本逻辑拿地频出，地价房价比超过90%，新晋成都房企尤为明显。而在11月，临近年底之际，近郊土地集中供应，为2017年最高值。 2017年成都楼市房价自2017年4月成都出台“限价”政策后，住宅成交价的大涨势头得以遏制，4月至8月期间，成都平均房价仅比政策出台前上涨2.1%。 楼面地价截至2017年12月25日，成都平均楼面地价已创新高，尤其是主城区——2017年成都主城区平均楼面地价达9278元/平，而2016年主城区的平均楼面地价仅5385元/平，上涨幅度达72.3%。 近郊主城区住宅价高量少，将购房群体向外挤压，2017年近郊区已经成为成都楼市主力成交区域，尤其是近几年地铁开通，配套逐步完善，近郊区的价值越发凸显。 租赁未来5年，成都将建设人才公寓2229万平方米，约30万套，建设面积标准60-120平方米。截至目前，成都市区已经累计拍出11宗无偿移交租赁的土地和9宗人才公寓建设用地，预计供应套数约1万。 土拍从土拍市场来看，成都市区住宅及含住宅的商业用地供应在去年三季度有明显回升，但对开发商拿地要求提出新挑战，引入无偿移交租赁和自持租赁房屋土拍规则，进一步收紧开发商利润空间。 |
