 史上最严调控实施一年以来，月成交套数已连续12个月低于万套。在景气指数低迷的情况下，今年第一个传统“购房季”——“五一黄金月”越走越近。 按照往年特点，一般从3月下旬、4月上旬开始，市场就开始预热。然而，今年的广州楼市“预热期”迟迟没有开始。 楼市似乎并未进入状态，显示在调控措施下，楼市进入“弱市期”。 弱市是不是买楼更容易?未必! 事实上，当下楼市的分化更趋剧烈：某些区域库存上升、旧盘号召力不强，存在降价可能;但热点房仍然不愁卖，缺货的区域仍然紧俏。限购、限签、限贷也让购房的门槛提升。 整体来说，购房的迫切性虽然有所下降，但购房难度并没有下降。 有望收金，三足鼎立“购房季” 在调控加码、成交量持续缩减的情况下，今年的“购房季”大概率只会发生在一些热点楼盘与热点区域。 今年有望在“五一黄金月”收金的有三个区域——东边的黄埔、增城，南部的南沙。 羊城晚报记者综合地产研究机构数据发现，4月份，广州全市有不到30个项目有新动作。其中，黄埔有过千套新增供应，占全市新增总量的23%;南沙有1600套，占全市新增供应量的22%;紧接着的是东部的增城，也有近千套新货，约占全市的19%。这三个区已占全市新增供应总量的64%，成为楼市的绝对主角。 更重要的是，这三个区的需求量一直非常旺盛。 比如增城，作为广州货量较大的区域，其从去化周期(按12个月算)看，也仅够卖5.7个月，为全市去化周期最短的区域，目前依旧处于库存告急状态;与增城一样位于东部的黄埔，去化周期6.2个月，也是目前去化周期排第二的区域;南沙的库存量稍大，但也仅有104万平方米库存，够卖9.7个月，低于全市平均库存量指标。 这说明上述三个区域一直供需两旺，具备“购房季”特征。 分化严重，有盘惜售、有盘“卖大包” 从推货计划看，中心六区表现疲乏，仅有广钢新城、牛奶厂板块等热点区域扛大旗，尤其是海珠区、白云区、番禺区，货量奇少，可以说是“缺席”本次黄金月。 正是因为供货量极为不均衡、板块竞争千差万别，所以楼盘的推售态度分化严重。比如番禺某热销大盘，拿了预售证也不准备发售，明显有惜售心态。相反，花都区一些库存挤压比较厉害的楼盘，则开始推出促销优惠“卖大包”。 购房者看楼时，还要注意每个楼盘首付门槛的差异，比如首付成数要求，双合同、单合同等。所以，购房不仅要看单价和总价，入市难度也要好好进行自我评估。 买房虽不易，“购房季”仍有机会执笋 整体来看，“购房季”还是有执笋机会的。 毕竟，现在楼价缺乏上涨动力，开发商存在隐形业绩压力，这是楼市横盘最重要的原因。 众所知周，横盘才是淘笋的最好时机。 从今年一季度房企实际销售情况看，目前已公布的2018年销售目标的近30家房企中，大部分的完成率都低于20%。这与去年年底冲业绩消耗太大、年初短期内货源难以补充有关。另外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。 所以，一旦货量跟上，开发商的推盘欲望还是很强的。 因此，羊城晚报记者也观察到，目前就算是热门板块，楼盘的价格上涨幅度也有可能控制在10%左右，甚至不涨价。毕竟，开发商也不傻，趁着好行情多卖楼，力争将全年销售计划前倾才是明智之举。 “今年不太可能有上涨行情，但是业绩要求却仍然上浮，在供货量能赶上的情况下，肯定是能卖就赶紧卖。”一位大集团华南区域负责人坦言，随着2018年房企融资渠道全面收紧，一些中小房企资金周转压力变大，已无力应对“规模战”，甚至要面临淘汰出局危机，给大房企提供并购机会。所以，房企对现金流的要求更大，卖楼的迫切性也更大。看似平静的市场，其实暗流涌动。 当下楼市很难用一句话来概括市场行情，这无疑要求购房者需要用自己的脚步去测量楼市的冷暖。一句话：耳听为虚，眼见为实。 |
